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資深會員專欄

長河亂話（十四）指數的故事

 

歷史長河

2017年4月7日

    本期亂話宗旨：少廢話，多上圖，一言為定。

 
    圖一：中原城市領先指數 vs 政府差餉物業估價署指數。可以看出2011 年之前二者走勢相近，之後則漸行漸遠，CCL 嚴重落後於政府數據，且差距越來越闊。原因不詳，請大家賜教。

圖一

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1. 無奈 2017-04-08 00:02:20
沙發先
2. 無奈 2017-04-08 00:05:12
咁奇怪？中原領先指數竟變成落後指數？陰謀？
亦是37年，廣州樓價升了近百倍。
3. 打工仔 Andy 2017-04-08 00:10:03
有圖有真相! 
4. Bos fan 2017-04-08 03:17:55
其實，係香港想長遠生㓉無憂嘅方式係哂上面啲圖已經講哂，完。
5. 歷史長河 2017-04-08 09:53:43
2 樓無奈兄，

講陰謀可能言重了，不過事實擺在眼前，CCL出現了系統性偏差，而這種偏差是近五年才出現的。

其實任何以抽樣調查為基礎推導出的數據都會有偏差，這不奇怪，但是如果這種偏差變成了持續的，沒有逆轉的時候，就肯定是某方面出現了問題。問題可能出現在哪裡呢？

可能一：辣招推出後，改變了原本樓市生態，原來的樣本及樣本的樓價走勢不再具有該有的代表性。比如所抽選的屋苑中細價樓比重偏低等等。

可能二：由於CCL只計二手成交，不計新樓。而政府指數則全部包括。偏差可能說明：1 .新盤成交比重越來越大；2. 新舊樓差價越來越大，新樓開價直達堅離地城。照理講，新樓也會變二手樓，不過由於SSD, 這個過程非常㣪慢。

可能三：CCL 以中原促成交易為抽樣基礎。中原促成的交易樓價偏低。哈哈

可能四：指數計算方法有改變，或故意為之。

可能五：請大家補充。哈哈


不管是何種可能，一個一向具有公信力的指數出現了明顯的偏差，應該引起重視，向公眾解釋一下是應該的。如果大家以CCL 做投資參考，好容易中伏。好友自high 會快感不足，淡友則會溫水煮蛙，歡樂不知時日過。


大家一起研究研究。
6. 無奈 2017-04-08 12:45:11
有道理。
關於可能二，SSD因素本應隨時間而消失，但辣招令業主惜售，很難變成二手了。

問題是政府用什麼基凖將新樓納入指數呢，為什麼中原指數又不可以？

指數公司的確需要向公眾解釋。
7. 無奈 2017-04-08 13:04:43
圖3所示細單位跑嬴大單位除因辣招外，量寬令銀紙貶值，造價上升，購買力向下了。細單位受追捧。
8. 歷史長河 2017-04-08 18:28:17
無論政府的政策原意如何，五年來以房屋政策作為施政重中之重的結果是：
1. 整體房價上漲五成，細價樓更暴升八成。
2. 擁有房屋的比例下降一成。更多人租住等跌先。
3. 住房面積越來越小，納米樓流行。
4. 銀行最穩陣的生意不能做，水浸之下只好惡性競爭，房貸利率長期低企又加強了上升走勢。


所幸的是新特首已意識到穩定樓市不能長期靠辣招，希望不要在歧途上繼續迷失。


9. Jerry 2017-04-08 18:45:47
河兄，如果未來樓市調整，可能2-3房抗跌力最強？
10. 歷史長河 2017-04-08 21:11:21
Jerry 兄，從圖二、三中顯示的過去幾次大跌市中，睇唔到大單位防守力強於細單位。未來會怎樣，答案是有可能：

1. 現在新供應以細單位為主，由於換樓鏈被辣招打斷，大單位的需求只是暫時被雪藏，加埋浪子兄等一眾有錢人嘅罷買行動，潛在需求越積越多。
2. 拜金管局的逆週期措施所賜，依家買得起豪宅的真係實力超強+低槓桿。
3. 北水偏愛豪宅，你懂的。
4. 你同打工兄一班富豪睇好豪宅.......

11. 打工仔 Andy 2017-04-08 22:12:36
長河兄

唔係啦, 我呢 d 蟻民都係住上車盤, 呵呵!
12. Oscar Lam 2017-04-09 09:51:18
長河兄，

從各種圖表中已經清楚看到：
1. 投資物業長揸必勝；
2. 物業一向是最穩健的投資工具；
3. 只要大家資金充足，投資物業是沒有問題的。

謝分享！
13. 阿豬 2017-04-09 18:43:48
多謝長河兄分享
想請教各位高人如果想增加投資物業的知識
有冇好書或網頁介紹？
謝謝
14. 打工仔 Andy 2017-04-09 20:02:24
長河兄

你點預測今年年尾 CCL 走向 ? 
15. 歷史長河 2017-04-09 23:03:30
Oscar 兄，總結得非常好。如果有新的理論，請與大家分享，一起研究。
16. 歷史長河 2017-04-09 23:14:28
打工兄，如圖一所示，過去二十四年香港樓市總共有大小底四個：沙士底，海嘯底，引刀底，爆煲底。

今年逢七不利，大陸經濟衰退浪殺埋，陰陽相克，水火不容，借嘅錢總是要還的，不是不報，時候未到，波浪走勢圖雙頂已顯示有如泰山壓頂之勢，這一波將會非同小可。掐指一算，肯定破「爆煲底」127， 直插久攻不下的「引刀底」118， 陰跌五年後，「海啸底」已成高位，年底見真章，能收報高於「沙士底」都唔拿奬。一起研究。

17. 引刀一快 2017-04-10 04:28:16
呵呵，粵港澳大灣區開展，冇底。
18. 歷史長河 2017-04-10 08:59:44
點解冇底？
19. 引刀一快 2017-04-10 10:18:22
長河式投資法，教人唔睇價入貨，駛乜考慮抵唔抵，底唔底？哈哈哈
20. CD ROM 2017-04-10 17:50:16
過去37年，香港樓市升17.5 倍，每年平均升幅為8.2%。

此數字頗為嚇人。
21. 引刀一快 2017-04-10 19:50:27
呢D嘢就係睇你計到邊一年，攞邊度嚟計。

等樓市開始確認下跌，再比對兩個高峰位置，你會發現更驚人。

淡友觀點不外兩個，買樓不急於一時，所以投資不限一種。
22. 歷史長河 2017-04-10 22:29:19
刀兄，站在歷史高位的今天，回望那條優美性感的曲線，只恨錢太少買得太少。雖說是歷史高位，下週回望又變成低點，天意弄人啊！

回首向來蕭瑟處，也無風雨也無晴。一起研究。
23. 引刀一快 2017-04-10 23:10:28
長河san

唔恨唔恨，我從來睇唔見社會二分有何美麗前景，唯恨香港有可能變成珠三角老二，唔爭氣啊。
24. 歷史長河 2017-04-10 23:18:39
刀兄志存高遠，令人佩服。長河一介草民，只求解決溫飽，不被洗劫而已，慚愧慚愧。
25. 引刀一快 2017-04-10 23:21:26
洗劫方式有好多，揸住滿手貨，一樣會遇上洗牌，總之一句，筍就買。
26. 歷史長河 2017-04-11 08:12:26
回望那條優美性感的曲線, 過去的任何一刻都好筍。
27. 引刀一快 2017-04-11 08:24:28
意指一切該買嘅時刻已經過去？
28. 歷史長河 2017-04-11 08:29:46
下週回望又變成低點，天意弄人啊！

一起研究
29. 引刀一快 2017-04-11 08:40:45
最怕天意弄人，下週又低點。
30. 歷史長河 2017-04-11 08:44:25
怕就應該再等等比較穩妥，哈哈
31. 引刀一快 2017-04-11 08:51:20
咁筍，都係唔阻你嘞，買喇。
32. 歷史長河 2017-04-11 09:04:34
又要照肺嗎？哈哈
33. 引刀一快 2017-04-11 09:16:57
買喇，心知肚明就夠，唔駛知肺有冇明。
34. 歷史長河 2017-04-11 09:22:31
收到
35. 引刀一快 2017-04-11 09:24:07
個肺？
36. 歷史長河 2017-04-11 13:04:27
刀兄，雖然我唔明你講咩，不過我覺得你都幾有道理，一起研究研究！
37. 歷史長河 2017-04-18 11:15:10
刀兄，一語中的，前週CCL 果然成為低點，天意弄人啊！
38. 引刀一快 2017-04-18 18:55:04
啊，果然天意弄人啊，唔知弄咗咩人？

齊齊向神算長河san膜拜，祁得長河神力庇佑！
39. 歷史長河 2017-04-18 20:09:28
天意弄神算？
40. 引刀一快 2017-04-18 20:19:55
毛主席萬壽無疆萬萬歲，長河九千歲，請骷髏頭堡賜我力量！
41. 歷史長河 2017-04-18 22:28:37
刀兄，雖然我唔明你講咩，不過我覺得你都幾有道理，一起研究研究！
42. 引刀一快 2017-04-19 07:42:48
既然明白就OK喇。
43. 歷史長河 2017-05-05 21:07:01
刀兄，本以為中原指數連升十幾次，歷史新高破完又破，應該開次細吧，跟一班友賭CCL跌，結果又是新高，輸咗三碗魚蛋粉。天意弄人啊！哈哈

支持大灣區, 一起研究。
44. 路人xx 2017-05-05 21:43:57
從前，雲吞麵賣五毫子一碗，某君好鐘意食，日日食，有一日，雲吞麵加價到六毫子一碗，某君覺得貴，並且相信終有一日，雲吞麵會跌價，返到五毫一碗的水平，可是，事與願違，某君寫信比港督葛亮洪，提出限制雲吞麵必須加辣椒油等等措施，希望政府可以壓抑雲吞麵的價格，可能港督公事繁忙，又或者不懂得中文，一直未有回覆，此後幾十年，某君再無食雲吞麵。最近，某君看到引刀兄和浪子的文章，終於發現知音人⋯⋯  未幾，古稀之年的某君仙遊，並寄語寄望引刀等人得償所願⋯


45. 引刀一快 2017-05-05 21:56:31
長河san，你同邊個賭緊？等錢駛咩？

留返d去大灣區食燒鵝喇，呵呵。
46. 打工仔 Andy 2017-05-05 21:57:32
河兄

輸咗三碗魚蛋粉事少, ccl 仲升就事大! 哈哈!
47. 歷史長河 2017-05-05 22:00:43
打工兄，跟你比，我是淡友。不可思議！哈哈
48. 引刀一快 2017-05-05 22:07:00
咪係囉，算CCL升多兩年你都唔敢入市，繼續乾用把口開心下囉。
49. 歷史長河 2017-05-05 22:10:47
刀兄，你知我無銀，俾面了，唔好揭底。咁我替滿倉的朋友開心唔得嗎？
50. 引刀一快 2017-05-05 22:47:35
長河san

多謝先，CCL好似冇計大灣區D樓喎。
51. 歷史長河 2017-05-05 22:51:41
刀兄是話俾我知你已滿倉是嗎？收到，這就對了，恭喜恭喜。也勸一下你的朋友浪子兄吧，無謂再等下去了。80年睇波到現在已經37年了！
52. 浪子心聲 2017-05-05 23:40:11
長河小弟弟，不如勸下自己快啲買兩件納米樓，無謂再等下去了，無謂罷買，「買得一件多一件」啊！！
53. 引刀一快 2017-05-06 03:58:08
長河san

當然，滿倉大灣區。
54. 打工仔 Andy 2017-05-06 06:59:24
引刀兄早晨

我估, 終有一日内地樓價會看齊港樓, 呢個浪真係唔講得笑, 我的確認為好有机會! 
呵呵 !
55. 歷史長河 2017-05-06 09:04:08
浪子兄，我同你一樣，等咗幾十年，到今日真是連納米樓也買不起了。

不過我就願賭服輸，不會要求政府修改遊戲規則來懲罰賭贏的班友。一起研究
56. 蕭峰 2017-05-06 09:59:02
一張圖代表千言萬語！長河兄👍

我估兩條線的分別在於：ccl祇計二手，升的更癲既一手未計入。ccl成分屋苑大部分為藍籌屋苑，而呢5年升的最癲既係細價樓，未必係成份屋苑內。