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唔好比偽專家嚇死
 
關焯照
經濟學家
2018年4月21日

  樓價無視中美貿易戰和港元下試弱方兌換保證水平7.85的負面影響,仍然繼續創下歷史新高,反映在非理性亢奮的情緒和官方政策扭曲樓市的情況下,不少市民仍然奮勇入市置業。究竟樓價可以升得幾高,大家亦無需要估,反正樓市泡沫通常都是爆破後才醒覺,所以估都無謂。

  近期的走資潮令不少市民擔心,銀行同業拆息將會大幅上升。然而,這方面的憂慮是不正確的,原因是在聯匯制度下,「套息」活動肯定會令港匯轉弱至7.85,並同時出現資金外流,這已是預期之內。無奈,市場出現太多錯誤評論和分析,令投資者無所適從。其實,今次資金外流是510億元,只是佔過去幾年流入的資金總量百分之五,這正好解釋銀行同業拆息在過去幾個交易天是溫和上升。例如上周五的一個月銀行同業拆息只是升至0.97厘,較資金開始流出當天的0.79厘高出0.18厘,但卻低於上年1227日時的高位1.21厘。

  根據上次2003-05年的資金流入和流出的狀況,當時有500億流入的資金停泊在銀行同業市場。在20044月中,資金開始流出香港,但整個流出的過程需要約10個月時間完成。至於今次資金外流的情況也應該相似,是有秩序地流出,肯定不會出現資金在短時間內完全流走,所以大家不要對資金外流太過緊張。

  美國不斷加息最終是會令香港息率正常化,這是必會發生的事情。然而,港息,例如港元最優惠利率(P),會否大幅上升?答案是不會的,原因是美國聯邦基金利率只是1.75厘,假若聯儲局在今年餘下的時間加息兩次,聯邦基金利率也只會上調至2.25厘。即使本地大型銀行啟動加息和同時一次過追加,P上調的空間也只是1-1.25厘,對已經通過銀行壓力測試的置業者,是不會造成太大影響的。

  現時太多不專業的評論充斥市場,誤導投資者。筆者的忠告是凡事應該親力親為,自己上金管局的網頁去了解聯匯制度的運作,否則很容易被那些完全不瞭解聯匯和銀行同業市場的偽專家嚇死。

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1. 撑你 2018-04-21 16:16:17
關學者今舖有料到,做足功課,真專家。
2. 撑你x2 2018-04-21 16:48:23
經濟學家赢咗茂利專家幾條街,對手補鑊都補唔切,好彩你冇指名道姓,否則又接律師信,我哋明嘅。
3. 手下留情 2018-04-21 17:09:20
關學者手下留情!專家又真係嗡乜錯乜,逐個拆穿就冇得嗡啦。
4. 天水圍林太 2018-04-21 17:46:16
我早響兩年前已叫嗰D偽磚家食K架啦‧‧‧‧‧‧!
5. Box 2018-04-21 18:51:09
博士叻好多,過去幾年預測全中部。遠的講爆煲,只是遲咗1個月先中。近的话今年没小陽春,即中。因為居屋有小陽春,私楼没小陽春。全中。關姓學者道行差太遠
6. 回5樓 2018-04-21 19:06:30
仲有七月見真章,又中
7. 大快人心 2018-04-21 19:35:25
關學者海量汪涵,雖然經常畀網友寸仍努力耕耘,今次一Q赢哂啦,仲有要讚嘅喺,網友留言可立即出街,贏足9條街。
8. To 樓上各師兄 2018-04-21 19:45:44
各位講緊是否羊胃窿呀?佢係正牌茂利專家,各位唔駛覆我,我唔想接律師信。
9. 撐你x3 2018-04-21 21:36:21
不能再被偽磚家(有時係股評家)誤導讀者。
10. 細價樓業主 2018-04-21 21:44:46
點解咁多位到出到post ? 
點解我講親有關出律師信既就被人刪?
11. 細價樓業主 2018-04-21 21:50:13
上次有人話,個個專家都話吾會加息,現在無專家再咁講。我留言話 無聽過有任何專家話吾會加息喎! 都被刪左出吾到!
12. 论语 2018-04-21 22:11:41
君子泰而不骄,小人骄而不泰
君子泰而不骄:心有大志,有定力,有心灵的勇敢,可以泰然自若却没有骄矜之气。
小人骄而不泰:爱张扬,好表现;处处骄傲;甚至处处攻击,少了谦卑神定,多了自以为是。

13. 學者粉絲 2018-04-21 22:26:22
關學者多年來預測樓市幅度正確,只是估錯咗方向。學者真的是唔簡單。
14. 丁蟹 2018-04-21 23:18:28
偽專家日日食屎所以食到咁肥屍大隻
15. 丁蟹 2018-04-21 23:23:50
關生厚道,稱條蟲偽專家,坊間稱他為XX專家
16. 偽專家 2018-04-22 00:02:51
專家的爆煲論已經爆咗煲。
17. 回11 2018-04-22 03:02:29
我又試過出唔到,冇粗口亦冇不合法言論嘅,老土到不得了
18. 撐 2018-04-22 03:20:17
拒絕以個人目的出發 誤導讀者嘅偽磚家!
19. Johnny 2018-04-22 08:14:38
關生呢d先配叫做博士咁嘛,果d磚家up乜錯乜仲成日串串貢既所謂博士就算吧啦。
20. 專家 2018-04-22 09:34:50
專家日日兜兜兜,鞋口鞋面見街坊。此子係一知半解諗埋一便。
事實係市民極需上樓,政府無法解決新婚與離婚既剛性需求,美孚太古城這些三十年以上樓齡越來越多獨居老人,買賣稅費繁重,裝修亦不菲,逆按揭更鼓勵他們持貨終老,錯配很正常。
21. 丁蟹 2018-04-22 10:48:27
出唔到post 是正常,條食屎尊家内心,虛怯,俾錢mom 住,所以留言愈來愈少,有留言都經常跳号碼,之前仲話盡量開放留言喎,條專家正反口覆舌小人,最鐘意自high
22. 引刀一快 2018-04-22 11:41:03
呢D次次換名嘅寫手,點解唔註冊一個固定名?
23. 細價樓業主 2018-04-22 12:16:44
在隔離留左言 怕又出吾到 所以也在這裡討論一下。

我才剛在十二月成交買了一單棟洋樓 也快快租出了 有四厘回報!吾好聽專家講買樓收租回報低!另外我有朋友也剛買了新型納米樓收租,回報都有三厘,遲點加息 我們就加租。諗吾到有咩危機!
24. 丁蟹 2018-04-22 12:18:55
唔怪得條蟲都唔注册固定名啦,原來係寫手
25. 細價樓業主 2018-04-22 12:19:33
回17樓
我出吾到既次數多到爆,每次提問點解成日覺得細價樓業主實力吾夠持吾到貨會爆?我們個個過曬壓測俾足首期都無實力?!一講呢D 就出吾到嫁啦!

現在驚收律師信添呀!
26. 回22樓引刀 2018-04-22 12:37:03
如果注册就有電郵記錄,之前一班言論講偏少少的網友都接律師信,包括挽鞋都唔夠資格嘅懶人。
27. 不信磚家去上車的80後 2018-04-22 18:32:52
呢度根本只可撐害人專家既言論

一個害人無上車,害人家破人亡仲話要發律師信既偽磚家可以日日係度散播佢既觀點

其它反對佢既人一律被刪走post, 自欺欺人。 

扮晒市場上得佢一個睇淡, 你問下身邊既人睇好定睇淡個市?10個有8個話要爆煲

28. 不信磚家去上車的80後 2018-04-22 18:33:54
收律師信梗加笑死人,以為自己有錢可嚇到人

告我丫肥,害人錯失上樓一世就咁玩完既磚家。 
29. 已經成為笑話 2018-04-22 20:43:32
我連註冊账号都被偽專家封埋。冇講粗口,只因講咗唔啱聽言論。

偽專家連信心都輪埋。刪除回履越多,樓價升得越勁。吹脹!
30. 丁蟹 2018-04-22 22:10:47
31. 蓄芳待來年 2018-04-22 23:17:37

To 27& 28樓:


兩位師兄嘅言論有d過火,似乎係情緒發洩多過理性討論。


湯博士嘅細價樓爆煲論,小弟都有信,無他,納米樓呢d咁違反人性嘅嘢點可以存在喺香港社會呢?買嘅人又點會自己住呢?遲早都會俾人遺棄嘅產品,會爆係好正常。所以小弟當日買嘅都係三房以上嘅單位。


樓價狂升,係因為政府嘅措施,我覺得好多香港人好似盲嘅一樣,竟然會相信班唔優柴米嘅官員。最大嘅大話就係:冇地。


究竟你哋有冇親身走過去新界望吓?棕地究竟係乜嘢資源?點解大眾會俾政府shift左去填海、貨櫃屋、郊野公園用地、哥爾夫球場?全部都好似中咗毒一樣,盲哂。


要做,政府一定做得到,小弟親身經歷,我有塊農地就係俾地政處強徵左去起水管,邊有得say no?由發信到收到賠償,三個月完事。


睇左呢個論3年,湯博士算係幾坦白嘅一個筆者。有利因素、不利因素全部擺係你眼前,點選擇、點演繹係閣下嘅事,選擇錯左點可以賴人呢?


近日淡風起,你哋準備好未呢?要跌幾多先肯入市?機會只係會留俾有準備嘅用家,而唔係賭仔。再次呼籲各位香港人,把根留住,大灣區只係適合退休嘅老人,而唔係打工仔。

32. 丁蟹 2018-04-22 23:38:13
To 31/F

细價樓=兩房,條粉皮就係憎人富貴厭人貧
33. 細價樓業主 2018-04-23 00:56:03
我在隔離的留言又被刪了,吾想再留言俾這麼小氣的人了,完全無意思!

我留言說,現在多了人看汪敦敬,多了人知道樓市真相,自然少了人信樓市會爆煲,所以吾會因吹淡風而發生哈佬喂! 

可能因為提起汪生佢就妒忌,所以刪我post !
34. 引刀一快 2018-04-23 01:01:33
原來蓄芳兄已經轉軚去大灣區!

恭喜恭喜。
35. 蓄芳待來年 2018-04-23 07:05:52

哈哈,刀兄果然係有心人!


坦白講,關於大灣區,落注就冇喇,但都真係有上去望過幾眼。冇去打搞刀兄,怕你話我搞搞震冇幫襯,哈哈!


走馬看花,所見所聽所聞,小小分享如下:

(只係以香港人可以朝朝返到香港工作嘅深圳為例)


1)大陸樓殘得好快,十五年過後嗰啲,都幾難睇得上眼。其中一個原因,係管理差,原來大部份都冇業主立案法團,想換管理公司,難過登天。


開頭新樓未買晒,燈火通明,但一買晒之後,話知你光管壞、笠壞,一於關人隱事,但管理費就照收。夜晚大堂、走廊黑過鬼,d磚爆哂起哂都冇人理。


2)如果要做按揭,利息貴,係香港嘅兩三倍。


3)使用年限,只有40年至70年不等,仲唔保證有冇得續期。我個人相信有,但冇人會話到俾你知有冇,話有嗰個都係吹水。


點解大陸樓嘅使用年期咁短呢,我諗係大部份人都相信,層樓捱唔到50年。


4)樓宇品種繁多,好易唔小心就賴嘢,又紅本又乜本,唔同品種有唔同限制,買之前真係一定要搞清楚。


5)大部份AA誠信有問題,信佢一成,雙目失明,不如直接去搵刀兄幫手好過。


好多AA都唔熟例,亂吹一通,淨係識講過去兩三年升咗幾倍,跟住落來一兩年仲會升多幾多幾多,單一模式氹你買。


單刁一完,你有事想搵佢幫手都幾難。如果不幸交易出現問題,你去投訴,佢間公司會話係AA個人問題,公司唔負責,同埋個AA前日已經辭職,公司都搵緊佢。佢會同你報埋公安,但都係得個報字。


香港AA都有害群之馬,但情況一定冇咁嚴重。


6)大陸唔興活化或重建舊區,睇羅湖區就知,揸住只有等老化,唔升值或者賣唔出都幾頭痕,當然自住當交租就冇所謂啦。


大陸有新城區同舊城區之分, 20年左右,新城區就會變左舊城區,然後喺第二個地方又會出現新城區,舊城區就等死。冇得搏清拆,搏清拆基本上輸硬!清拆重建呢d國家機密,幾時會輪到你執寶吖,所以唔好諗。


7)睇完幾個口岸區嘅樓,發現喺樓價上,屯門、元朗仲平過深圳。你買得起佢嘅呎價,但你未必買得起佢嘅尺數。所以香港人唔好再發夢,以為自己可以撤退返去幾個口岸區生活,然後香港返工。而家深圳灣新少少嘅樓,呎價都港紙2萬以上。


深圳都諗唔掂,何況大灣區其他地方?你真係唔使返工?所以除左退休養老,我看唔到大灣區嘅價值。投資搏升值?政策市,唔升點算?租金又遠遠cover唔到。


但我要補充一句,租就真係好抵租,特別係新樓,靚嗰隻,真係黃豆嘅價錢,星級嘅享受。


不過如果求住,屯門元朗點都方便過深圳呱,如果budget 有限,諗吓d二手居屋好過。我老友地產A話,實用面積六七百呎嘅三房,白表都係六球左右。


8)今日人仔貴,你衝個頭埋去,但長遠而言人仔係要貶值,呢個因素必須喺考慮入面。


當然,小弟都係聽財金專家預測先至話人仔長遠會貶值啫,會升都唔出奇,到時就會係另一個故事。


以上係小弟走馬看花所得嘅少少片面之詞,專業意見當然係要請教刀兄啦。刀兄有請,可以請指點指點要在香港返工但迷失嘅一群嗎?

36. 蓄芳待來年 2018-04-23 07:09:14

To 32樓丁蟹兄:


小弟同師兄嘅理解有分歧,小弟一直以為阿博士講嘅係納米樓,哈哈!


在此向27&28樓嘅師兄致歉,誤以為係2位師兄,應該係同一位吧?


其實同一樣嘢,但睇嘅角度唔同,結論就會南轅北轍。以加息為例,加息樓價就實跌?哈哈!


所有嘢都係相對同埋比較,就算唔同成個世界比,起碼都要同東南亞比,至低限度,都要同大陸比。點解香港嘅銀行會水浸?你唔見菲律賓越南印尼水浸?低息都會水浸?係咪奇怪咗d呢?


炒過股票嘅朋友都知道,大戶營造氣氛嘅手段,唔嚇走你佢點可以越買越低呢?市場上冇投資者?哈哈,同政府話冇地一樣,我夠膽講句,買納米樓嘅,十個有九個係投資者,都以出租為目的居多,一個實例,報紙有買,波叔就喺屯門買左成個新盤。真係好偑服班地產發展商,納米樓咁違反人性嘅產品都散到貨,欽敬欽敬!


氣氛同造勢好重要,個勢一淡,做單大刁分分鐘慳幾億什至十幾億,但我唔認為阿博士有咁嘅動機,反而一d突然轉向、