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如何把八十萬變成六千萬?
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
易方資本首席經濟師
2019年7月14日

  一如市場預期,美聯儲局主席鮑威爾放鴿,7月減息似成定局,美股一炒而上,再創新高。全球股市,美股的大牛市最值得投資,因為無論英法德日到港股,都是區間上落市,和以前的歷史高位仍有距離。美股和港樓的大牛市,算是各類型資產的奇葩。

  另一個資產出人意表的,是年初王弼給私人銀行的客戶經理「追殺」,強烈推銷本地高息債,本欄也有提及,王弼買了不少,後來,客戶經理更推介年期長的高息美債,王弼於是沽出一些本地短債,換入長債,結果美十年國庫債券跌穿兩厘,長債價格升幅擴大!去年年底,全球還預期美國會持續加息,怎料鮑威爾一個U Turn,長債價格竟然大升,實在是始料不及。

  對於擁有美股或港樓的人來說,當然歡迎鮑威爾的U Turn,不過,王弼作為受益人,特別是看見近來社會持續動盪,這種利益令我不太安樂。

  因為央行持續印鈔,結果必然是繼續的貧富懸殊,而這種貧富懸殊,是跟個人能力或眼光沒有太大關係。一些好彩的人,例如王弼的一位朋友,在10年前買了一個三房加工人房的單位,到幾年前,因為家庭成員的增加,再買一個四房加工人套房單位連車位,上述決定,都跟眼光沒關係,只是因家庭需要而購入,但只兩個物業,已經價值六千萬元!不要忘記,在10年前上車的時候,因為按揭成數高,他付出的首期,不過是二百多萬元而已!如果他利用了按揭證券公司二按,首期更只需要八十萬元!

  因此,持續的印鈔,只不過是叫早上車的人越來越富有,遲出生而沒父幹的人唯有望樓興歎。年輕人為何絕望,不難理解,當然,這不是年輕人可以違法搗亂的理由,因為印鈔而造成的亂局,冤有頭債有主,一定是各大中央銀行!不過,政府從來沒有好好跟年輕人解釋,還把社會上另一樣很重要的元素 — 文明社會留下的普通法法治,都想摧毀的話,年輕人本來和平地以遊行表達不滿,政府卻毫不理睬,引來年輕人激烈的回應,又是另作別論了。

  上周本欄推介石油相關資產,結果油價跟美國油股都有一些升幅,油價升了約3美元,年息逾4厘的埃克森美孚(XOM)亦升了約2%,黃金亦呈強勢,低息環境下,石油黃金資產擁有不俗的表現。

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1. 李澤西 2019-07-14 12:07:24
香港已進入文化大革命的時代。連我家附近的行人隧道也變了“連儂牆”;貼满反政府和“黑警死全家”的標貼,更有人在現場提供標貼紙和筆,“勸”你寫上反送中和反警察的字句貼上。這令人想起大陸文革時,紅衛兵满街寫上毛語錄,要人叫同一口號,統一思想。

香港已失去言論自由。一般平民百姓,在公眾場合不敢發表反暴力言論,怕被人打;連警察都被打,我們可以倖免嗎?人民只會敢怒而不敢言。
2. 李澤西 2019-07-14 12:08:08
其實港獨的背後是台獨。最不想一國兩制成功的是台獨黨。台獨最想你一國一制,港獨班儍仔就以爲人多就得,所以拼命控制傳媒同學校,幫年青人洗腦。
3. 求仁得仁 2019-07-14 13:21:54
打殘政府,打殘土地供應,未來幾年樓價升到班傑青絕望。
4. 炒樓狂勝術 2019-07-14 13:26:05
香港炒樓高摃扞,80萬十年炒出6千萬。

10年前沽出香港物業者的叻仔,真的是慘到絕啊!
5. 香港不敗 2019-07-14 13:32:20
60年代香港暴亂,好多有錢佬賤賣香港物業走佬,80年代中英談判,2003沙士,2008金融海嘯,亦不少叻仔看淡離場。

結果笑到最後的都是接了貨的儍仔。

香港樓仔最怕就是你不夠叻。




6. 十年炒樓 2019-07-14 14:23:40
十年只一開二,太過保守。十年炒樓賺愈億者比比皆是,這正正是當下一班無殼蝸牛、股神、經濟學家、學者愤怒的原因。當然,他們不會直接講哩個原因。
7. 好友潛水 2019-07-14 14:27:21
勝負已定,所以呢度淨係剩下幾隻傻淡日日「辨淪」發樓喪。😂😂😂
8. Zeitgeist 2019-07-14 16:31:03

Why are the youth of today got so angry and pissed?

Is it because they thought that they had studied in higher education, therefore it warrants the world should run in accordance to their will and desire?

Why and why are so many learned academics, illuminated scholars and pedantic professors got so wrong on the world economy, especially after 2008?

⋯⋯

This "I am learned, therefore I am" is a common fallacy for many intellectuals, who are most prone to pride and prejudice. They look down to commoners and sometimes their pride and prejudice got the better of them that common sense cannot prevail. In the words of Eric Hoffer---“Scratch an intellectual, and you find a would-be aristocrat who loathes the sight, the sound and the smell of common folk.”

It is pride and prejudice that even the patriarch of the Chicago school of Economics, Paul Samuelson, cannot escape. His classic book, Economics, was a must-read for many Economics students, not to mention that he himself was the first American to win the Nobel Prize in Economics in 1970.

As a student of Joseph Schumpeter, Samuelson followed the teaching/preaching(?!) of his teacher, and firmly believed that Socialism is the natural and logical stage succeeding Capitalism. In the first edition of his book, he predicted that the GDP of USSR would surpass that of USA in the foreseeable future. Despite USSR had never and ever surpassed USA in its entire history, Samuelson's prediction still stand, even after several revisions up till the disintergration of the Russian Empire. Such is the sorry state of a Nobel Laurate!

So a word of advice to today's young students and tomorrow's learned intellectual: Don't base your decision-making by watching the world with a rear-view mirror.

9. 200 2019-07-14 16:58:39
剛到油塘,由港鐵到大本型,一張小連濃也清掉. 跟本就不能開花
10. 十郎 2019-07-15 09:15:07


      我知道有一辦法 , 用十蚊可以變成最少800萬, 不過要中左才可以。80萬變幾千萬 ,不過你要有80萬本錢至得。對一個排緊飯盒的人說我教你發達 , 你要有80萬 , 要買對地方 , 重要樓價必升。或者去馬會用80萬買一條Q , 唔駛十年 , 幾分鐘就有幾百萬 , 哈哈哈。

11. 閒人1 2019-07-15 14:01:53
弼哥終於拿出勇氣打倒昨日我了? 4年前你計算的物業回報率明明無理會買樓只是用1-3成首期既槓桿架? 

三厘半的大志
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長


易方資本首席經濟師
2015年6月2日

  明報上月的一個投資講座,找來了王弼評論未來半年的股市走勢,詳情可按這裡,在此不贅。講座中,王弼講了一句話,可能會傷了不少地產資訊網朋友的心。著名的地產評論員陸振球先生是這樣引述我的:「王弼說,他看到一些人拒絕投資『磚頭』以外的其他資產,認為收那約2厘的租金回報,只要高於近零的存款息口,便已覺得滿意,其實是沒有『志氣』的表現,當然樓價升了多年,也有人會說租金回報低不緊要,只要樓價升,賺價便成,在王的投資思考裏頭,買入的投資工具不能提供合理的現金流回報,只是博別人搶高價,然後轉售圖利,那其實投機高於投資成分。」

  首先,關於「投機」和「投資」的部份,王弼是實用主義者,可以捉到老鼠的就是好貓,賺到錢的,那管是投資投機,況且我覺得企圖為兩者定義,非常多餘。我認為樓市目前不值得投資,是基於許多買樓的人已經是不管租金回報,只渴望樓價升值,這明顯是牛市末期的現象。客觀上,零售已死,自由行概念玩完,大陸實體經濟亦敗象已露,我已經有一半的資產是地舖、工廠和住宅,不再跟人癲,就是如此簡單。

  至於租金回報方面,我看見有網友說:「2厘回報?王弼不懂找筍盤吧?我可以找到3厘多的!」首先,2厘沒志氣,3厘半就有志氣嗎?那麼恭喜這位兄台了。做人如此容易滿足,一定身心康泰。事實上,王弼收租的經驗所得,3厘半gross yield,扣除經紀佣、管理費、物業稅、空租等,厘數不就變為2字嗎?不過磚頭塔利班很奇怪,他們竟然可以用自己多年前的買入價,來衡量自己的租金回報,例如一間與2009年以1600萬買入的單位,業主現以3600萬放售,同時在市場以7萬元放租,年收84萬,塔利班可以和跟自己說,回報超過5厘!實在對金融有些少認識的人都會明白,如果該單位現市值3600萬,回報就是2厘多一點。有人可以如此阿Q精神,稱回報率5厘,除了香港樓市,實在罕見。

  至於我認識在樓市的真正勁人(不是一些手上只有幾個單位便也文也武的散戶),例如最近我在飯局遇到的蔡志忠老闆,他當然仍在市場活躍買賣。在這個樓市牛市末期,他仍有能力賺大錢,理由非常簡單,就是蔡老闆的層次,已經遠遠超越了普通投資者。例如許多「舖王」,他們有能力把整幢大廈或停車場買下,然後拆售,把潛力釋放,並非像許多散戶,買樓收租然後被動地等大市把價值推上。王弼就是看通這點,如果不能夠專業得像蔡老闆一樣(更不要說自己不夠規模,有筍舖位經紀也不會給我這現實了),只有退而求其次,投資國際股票市場,買賣期權年收15-20厘息好了。三厘多的磚頭回報,還是留給別人賺吧。

12. To 11 2019-07-15 14:50:18
你唔睇埋收尾果段?
13. 王哥 2019-07-16 12:15:45
王哥認輸,不過已經冇乜人有興趣領獎
14. 冇乜人有興趣領獎 2019-07-16 12:26:11
尾段老蔡咪中獎囉
15. 閒人1 2019-07-16 14:56:56
好文重溫, 嘻嘻!

三厘半的威風
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年6月4日

  早上起身寫文,見到獅子山學會王弼好似美斯上身,以一篇「三厘半的志氣」扭到幾十個網友一棟都冇,網友長篇大論,都未能夠將弼哥駁倒,我亦身為物業投資者,見到如此情況,如果再贊成弼哥講法,有多少長他人志氣,滅自己人威風感覺,冇辦法,唯有寫一篇短文解釋弼哥的三厘半,其實,投資物業,有三厘半已經好威風,弼哥在他的文章內已經表達出來,不過,各位網友未能留意而已。

  弼哥話,有條友在2009年以1,600萬買入一個物業,現在以70,000元放租,同時以3,600萬元放售,他的物業回報是2厘多,並不是5厘,除非他是阿Q。答案有兩個,如果條友真的是以70,000元租出物業,他的回報相對他的買入價真的是有5厘,並不是阿Q。反過來說,如果認為條友的回報應該以3,600萬元計算,即是承認條友投資1,600萬元,在六年內除了沒有志氣的租金回報外,還有2,000萬元利潤,連租金計算,已經超過年息15%以複利計算的期權金融產品,我相信有此回報,就算被人話冇志氣, 一樣有大把人會投資,香港人始終唔會同錢鬥氣,所以,任由那些金融界才俊怎樣吹噓,那些小業主一樣攬實自己物業,執吓一間,執吓又一間,執執吓就變成自動波,由租客替他們供樓,買樓,有時回顧,自己都覺得自己冇志氣,不過冇辦法,在香港地,Low Tech撈嘢,High Tech hi 嘢,話晒那些15%的期權金融產品都是High Tech,好容易hi 嘢,如果自命唔係專家,或者認命,只是小人物一個,倒不如安份守己,買幾個物業收租算啦,老實說,我做咗收租佬三十幾年,近幾年我才夠膽話俾人聽買樓收租,以往同人講,真係俾人笑到面黃。

  我曾經寫過一篇文章,叫「投資物業應以雙回報計算」,我已經唔記得內容細節,不過,大約的意思是物業的租金收入只是表面的回報,作用是令業主可以長時間持有該物業,物業升值才是真正的回報,不過,很少人細心睇我的文章,他們只會說,我的「細價樓爆煲論」令他們不敢買樓,或者將物業賣走,叫我賠償,其實,細心睇我的文章便會搵很多錢,捉我的痛腳,叫我賠償,講出嚟都俾人笑。