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香港樓價是否硬過條鐡
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2020年4月6日

  上星期五,有老友話去酒吧吹水,享受在禁酒前最後一杯,老友話唔知點解,六點前最後一杯特別好飲,其實,要飲幾多都可以,只要是顧客自己帶去,酒吧是不能夠提供,不過,大家無謂挑戰這個弱勢政府,乖乖地唔好在酒吧飲酒14日,雖然話最後一杯特別好飲,但我認為始終唔及解除禁酒令第一杯,理由是最後一杯是苦,第一杯是甜的。

  有老友話香港樓價硬過條鐵,在疫情肆虐之下,竟然連升兩個星期,剛剛公布的樓價指數才勉強下跌0.03%,而香港樓價在大半年社運以及新冠疫情之下,比高峰期下跌了不足10%,所以,買樓始終好過買股,不過,市場上近兩三個月有不少低價成交,但點解樓價指數沒有反映出來,老友的問題我不懂得回答,主要我不是指數制定人,就算我是制定人,亦不懂得回答,不如我這樣說,樓市的變化是很大,即使是同一時間,成交價的高低差距很大,以一個數字來表達樓市的狀況,我相信是很難做到,最後亦取決於物業代理想表達的訊息,如果想買家入市,他們就會發放高價成交個案,反之就會講低價成交,嚴格來說,三個數字都信唔過,因為買樓的人會發覺,點解自己買唔到報紙所講的荀盤,賣樓的人又會話點解賣唔到市場傳聞的高價,至於樓價指數只比高峰期下跌不足10%,是否信得過,這是見人見智問題。

  我有一個實例,一對夫婦在兩年前打算買樓的時候問我意見,我話買樓不如買股票,三年後才買樓,那對夫婦當時聽我的意見,不過,在大約個幾月前賣了股票買了樓,因為他們發覺,雖然樓現在樓價指數與兩年前差不多,但當日打算買的樓宇平了大約10%,這不是最關鍵的問題,而是當日的是三樓,現在的是30幾樓,他們是畀一半借一半,即是輸了20%現金,但投資在股票亦輸了20%,不過除笨有精,這亦是過往幾個月,樓價指數沒有大跌理由,因為售出的都是優質單位,但市場上這些荀盤已經不多,在未來一段時間成交的都會是質素比較差樓盤,樓價將會反映出來,而事實上香港樓價並非硬過條鐡,樓價不跌只是成交的樓宇質素比較好,如果將質素計算在內,樓價應該有一定跌幅,試問樓價指數又如何反映到樓價質素,所以,一般人睇到指數沒有下跌以為樓價變化不大,其實,樓宇質素變化很大。

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