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星展料今年樓價跌15%
(文匯報) 2020年4月6日
新冠肺炎疫情肆虐重創各行各業,星展銀行(香港)香港房地產業分析師丘卓文昨在電話會議上表示,受中美貿易摩擦及本地社會運動影響,香港住宅市場於去年中已進入下行周期,去年下半年樓價累跌約6%至7%,今年初新冠狀病毒疫情更進一步打擊經濟及令金融市場波動,對樓市的衝擊大於去年的社會事件及中美貿易戰,主要因為失業率上升及金融市場波動,會令市民購買力下降,加上政府最近限制群組聚集的防疫措施令售樓活動暫停,若疫情於第三季有改善,預期今年一般住宅樓價將下跌15%,豪宅樓價跌幅料更大。

首季一手交投將減半

政府禁止多於4人在公眾場所聚集,間接打擊賣樓活動, 他預料短期內不會有新盤開售,首季一手成交量料將下跌逾50%。他預期,今年第三季本港失業率將攀升至5%,發展商今年無可能求價,新盤開價料較彈性。隨着經濟下行,負資產和斷供個案上升,但樓價不會重演金融海嘯和金融風暴式崩市,因為樓市辣招壓抑炒風,財務實力較差的市民難以買樓,加上未來2至3年私人住宅供應不多,又有低息支持,樓價顯著下跌機會較低。他認為,金融市場波動未如2008年第四季般大,預料負資產會慢慢浮現,惟情況不至如前兩次金融危機般嚴重。

他稱,目前樓價跌幅不足10%,未為撤銷辣招提供充分理由,但跌幅擴大時,相信政府會檢討,又指土地共享計劃今年開始接受申請,但至少要5至6年時間才可釋放農地價值和用途,對短期市況影響不大。

零售租金或跌逾20%

零售租務方面,丘卓文指出,零售市場仍未走出社會運動困擾,又要同時面對新冠肺炎疫情,本地邊境限制接近封關,2月旅客人數急挫90%以上,旅客消費跌幅亦大致相若,令倚賴旅客為主的商場生意大受打擊。由於上月曾有一至兩周有較多市民外出,他預期零售數字會自2月按年跌44%的歷史低位後有所回升,惟4月再度轉差,估計跌幅與2月相若,預期今年零售租金跌20%至30%,未來業主續租時,減租壓力將會增加。

他表示,疫情令市民減少外出所帶來的打擊比社會運動更大,早前無受社會運動影響的行業如食肆、補習社等,現時都大受打擊,連在社會運動下抗跌力較高的民生社區商場亦受波及。他指出,大部分業主自2月開始向中小企租戶提供30%至50%租金減免,相信發展商上半年分成租金收入將跌至接近零水平。然而他覺得,減租作用其實不大,部分行業如酒樓的租金佔成本不高,如果無生意,即使減租一半亦難以維持現金流。由於前景不明朗,不少租戶續約時都轉為尋求短期租約,預期第二季末零售商場及街舖空置率或升至高單位數。

香港文匯報訊(記者 梁悅琴)