瀏覽人次 : 1455
香港殘酷真相 經濟差樓市旺
(文匯報) 2021年2月22日
本港最新失業率升至7%,見近17年新高,高過2008年金融海嘯時的5.5%;GDP連續6季收縮,去年全年收縮6.1%,但樓市去年全年僅橫行,甚至每當疫情緩和時,交投及樓價即反彈,新盤不乏連買多個單位的大手成交。這種經濟差、樓市旺的現象,正是香港貧富嚴重分化下的殘酷真相:失業人士集中在零售、旅遊等行業,大多屬基層,基本與私樓市場絕緣;反觀金融、地產行業受疫情影響小,更受惠全球放水下資產價格暴升,富者愈富,他們才是樓市的主力。香港同一天空下,人卻活在兩個不同的世界。●香港文匯報記者 顏倫樂

過去一年本港經濟受疫情拖累,GDP連續6季收縮,失業率不斷攀升,經季節性調整的最新失業率錄得7%,為近17年新高,較未有疫情前的2019年第四季3.1%急升,失業人數高達25.33萬人,按年足足增近1倍,一場疫症導致12.91萬人加入失業大軍,更有新聞報道指有小至7歲的小孩與家人在街頭露宿。但同時間樓市如處平行時空,日漸升溫,差估署公布的官方樓價指數,去年微升0.03%,等同於橫行,這種與經濟衰退背道而馳的走勢,令不少去年初因疫情睇淡樓市的人大跌眼鏡。

經濟與樓市如在平行時空

看一看最近樓市表現,其火熱程度令不少人咋舌。啟德新盤MONACO於1月中首推145伙,收票3,727票,超額認購近25倍,最終首日已沽清;日出康城新盤LP 10緊接MONACO開賣,首推179伙收5,160票,超額約27.8倍,最終沽出98%。而去年10月開賣的大圍站柏傲莊I,首輪391伙更勁收2.27萬票,超額認購57倍,創97後票王紀錄,最終亦全數沽清。

買家大手入市的消息更不絕於耳,好像上述最熱銷的柏傲莊I,首輪391伙分兩日開售,首日的大手客時段竟已極速售出232個單位,最大手買家一口氣選購4伙,涉資約5,748.8萬元。另一紅盤MONACO,首輪最大手買家以近3,800萬元連掃3伙。而LP 10首輪亦據悉最少有8組買家購入2伙或以上。

底層勞工月入7800遭凍薪

這批新盤買家的收入大概多少呢?我們以MONACO為例,發展商曾於1月29日時,透露項目已售出322伙,平均每伙售價近1,200萬元,假設這批人向銀行借盡按揭,首期五成要600萬元,借盡30年,以今年按揭利率計,每月供款約2.37萬元,壓測下每月入息要求近5.7萬元。這個月入是港人月入中位數1.9萬元的3倍,家庭住戶每月入息中位數2.62萬元的2.2倍。最近凍結的最低工資時薪為37.5元,假設「底層勞工」每月做26天收入7,800元,即代表新盤買家的收入是他們的7倍以上。

中原集團創辦人施永青早前發表樓市預測時,直指現時香港的物業市場,已經由市場上較高收入的一群人所主導,因此市場一方面會出現「樓價與購買力脫節」的言論,另一方面新盤及二手市場又不斷錄得大額成交。他認為現時看樓市,不能單看經濟有多差、失業率有幾高,而是要由高收入人士購買力有多高去分析,「樓價如果以一般人收入去計,就反映唔到市道」,他估計今年樓價會升15%。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦坦言,疫情下零售業、旅遊業及酒店業等的失業率之高令人震驚,但現實是這些行業主要由置業能力較弱的基層市民組成,雖然疫情下失業率急升,但並未對樓市購買力造成太大影響。而屬於市場上較高收入的金融、地產等行業,疫情下其實所受影響不多,更成為支持去年樓市的動力。

全球放水富者愈富忙置產

在張翹楚看來,疫情下樓市上升,其實是香港深層次的貧富不均問題的反映。尤其全球各國疫情下不斷「放水」,各類資產都暴升,股市不在話下,連比特幣都升,有資產的人身家自然水漲船高,基層人士則被凍薪、減薪甚至被裁員,三餐不繼。貧富距離越拉越大,最終造成樓價與普羅市民的購買力更為脫節。

他認為,面對不斷上升的樓市,政府在大力增加公營房屋供應的同時,亦有迫切性開徵新稅,以補貼收入較低人士,減低貧富懸殊的情況,否則只會令社會的不穩定因素越積越大。展望今年樓市表現,他相信在缺少經濟基礎因素支持的情況下,樓價升幅亦受到一定制約,但未來可以預見的是,於私人住宅市場上,普羅市民只會越來越難上車。