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法子《百葉簾現象實例之4》
2014年7月21日
今日報章的報提供了一個百葉簾現象實例。關於百葉簾現象，詳情請參考2014年6月22日。
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節錄自東方日報2014年7月21日
【on.cc 東網專訊】細價兩房戶破頂潮有蔓延至中價物業之勢，600萬元以上破頂兩房成交湧現。鰂魚涌太古城過去兩日罕錄7宗成交，創2年多以來同期新高，更有兩房戶以666萬元同類新高價易手；鴨脷洲海怡半島亦有低層兩房戶以678萬元同類高價轉售。代理預期，隨着細價物業做價癲升，中價樓市況將進一步升溫。
近期頻現破頂價的兩房戶，普遍為500萬元以下的新界物業，但最近情況蔓延至港、九區的中價物業，不少兩房戶做價已達六、七百萬元。中原盧鏡豪稱，鴨脷洲海怡半島兩房戶繼之前錄得做價648萬元個案後，屋苑1座低層H室兩房海景戶，建築/實用面積652/529方呎，業主企硬一口價不減，以678萬元沽出，實用呎價12,817元，再創屋苑同類新高。
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法子《百葉簾現象》
2014年6月22日
現在已經不用再談會否爆邊，而是細價樓爆邊後，會發生什麼事？
下一步應該係A的價把B的價，頂上去。
因為，其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。
租金也是這樣。
麗城區的兩房租金，是$12500到$13500。
但3房的租金，是$13000到$14000。
這是沙漠礦泉水效應。
一支礦泉水賣$3。
兩支礦泉水賣$3.5
而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。
現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。
如果樓市整體唔夠樓，「整體」樓市ABCD都要升。
但B的人受限，買唔到C，C如何升？
那麼，原本能買D的人，就能買上升了的C+。
同樣價錢，住細啲，樓價一樣升。 這一定，%計，A會升多過B，B會多過C，C會多過D。
第一種升市是，80年代，個個越揾越多，想住大啲。需求增加。
那些年，豪住升得多，%計。
即係魚次、包魚價升得多過米價。
第二種升市是。
不是因為人人揾到錢，所以上升。而是「供應停咗」。
即係打扙，唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物，例如米，會升得勁過包魚。
A推B的不是人，是商品價格。
不是現在住A的人，換樓去買B。
而是，原本買C的人，C升了，往下望，望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。
所以打扙時，應該屯米，而不是包魚。
現實是，原來住A的人呢？
去了那裡？
答案係：德雅（工厦）
當A的價升的時候，B的價定住。
到A的價升到B的價時，AB一齊走，C的價定住。
到AB的價升到C的價時，ABC一齊走。 ABCDE好像百葉簾一樣。
今日說的「百葉簾現象」，就是想說明，現在錯價的不是細價單位（A），而是中大單位（BC）。
現在A的高價不會回落，下一步是BC上升。
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湯博士-----PP 兄寫呢一篇回應雷國怡前一日,同小弟講足粒幾鐘. 我同 PP 都認為,你可以唱淡,可以做第十個人,但與此同時,那些有地位有地盤既評論員,唔該首先做好資料搜集,然後作結論寫文章! 而唔係調轉先有結論,才硬砌數據,而最大鑊的是, 有 D 數據仲要唔知在邊度出來!
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如果分析向自己想要的那一邊分析，還可以理解。 但是如果找錯數據去分析，就昻居居啦。。。有沒有搞錯，那裡找資料也找錯？ 論點是其次，原始數據錯誤就犯下最基本錯誤了。。。唉。。。
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#大前研一《专业主义》中的第十人。
“在犹太人的社会中，为了使讨论深化，总有一位成员敢于提出反驳意见，被称为“恶魔拥护者”。
他在对讨论的方向与大体的结论表示赞成的同时，敢于提出反面意见，对于解决方法的可行性进行验证，指出其中存在的矛盾与不合理之处。为了发现更好的解决方法，他从不同的角度提出反对意见，对讨论的前提提出质疑。” this guy envokes PP to write a good article .
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6.
Joacheam |
| 2014-07-21 10:05 |
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不停講，又不停錯，但又以勁人自居。引刀一快是 typical 的第10個人。我們要好好珍惜，當有一日引刀一快這類第10個人也轉軚，就係樓市見頂之時。
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法子兄，可否說明一下ABCD 的樓宇size or description.. 之前分析曾提及过，但已找不到。煩請再描述一下。謝
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8.
叫人唔好買樓 |
| 2014-07-21 10:16 |
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財爺又向市民發出警告，說樓價正處於一條上升軌跡，而財爺有如斯警告，最保守估計，樓價到年底會上升至中原指數128至130點，???????????? 曾俊華叫人唔好買樓 曾俊華：樓價明顯升 拉布阻應對
憂辣招休會前未通過
【明報專訊】財政司長曾俊華昨發表網誌，直斥有立法會議員「拉布」，令立法會「塞車」，導致大量條例草案和撥款申請仍未通過，包括樓市辣招「雙倍印花稅」草案。曾俊華憂慮若辣招未能在立法會休會前通過，會增加政府迅速回應市場環境轉變的困難。他透露5月份樓市升溫，指差餉物業估價署即將公布的5月份臨時數據，反映該月住宅樓價有明顯上升。 曾俊華在網誌中表示，議員就「雙倍印花稅」草案提出了十多項修訂，根據買家印花稅的經驗，立法會大會很可能需要整整兩天甚至更多時間 ，才能完成整個審議程序。他認為要保證會議有足夠時間完成審議並表決，最理想的情是在星期四早上或之前開始恢復二讀辯論有關草案；如果因為「拉布」或其他原因，致要在較後時間才能恢復二讀辯論，草案未能及時通過的風險就會增加
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9.
「聰明人」已開始出售 |
| 2014-07-21 10:22 |
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【太陽報專訊】儘管本港中細價屋苑樓價指數創歷史新高，同時有券商「轉軚」，調高今年住宅樓價預測，惟「商品大王」羅傑斯堅持本港樓市存在泡沫，又說很多「聰明人」已開始出售物業，加上政府為樓市降溫，樓價或面對...........
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10.
Peter Paker |
| 2014-07-21 10:23 |
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當天寫果篇文章，大概用了10個小時，由收工寫至凌晨4點幾。我要回應雷生的原因，近幾年，香港樓市經常俾官員、同埋厘D所謂嘅分析員不斷踐踏，甚至用錯誤的 data 去誤導市場，連財爺及金管局亦曾用錯誤的供款：收入比率去誤導大眾，我就是 "給唐榮的公開信 1 - 2" 的原作者。
我買樓投資，用我自己錢去投資，贏輸自己負責，又唔係去問 D 官、同埋分析員去乞，為何要老是將樓市講到末日咁樣，最慘係唔夠講還要用錯的數據。老實說，唔係有咁多末日博士 9 up 咁多，我未必會寫咁多。同時，我想俾更更多人知道今日樓市真正的一面，尤其今天有咁多無理的打壓
同埋，十分贊同博士所說，"第十個人的理論" 及 "寫的過程" 可以讓我再重新思考，重新想下我的分析有冇 "漏波"。但如果我有錯，亦希望有人可以指正，讓我可以重新學習，
不過，從錯誤中學習，最好還是 learn from others' mistakes instead of mine....
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11.
Peter Paker |
| 2014-07-21 10:27 |
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A類：實用面積 < 39.9平方米 B類：實用面積 40 - 69.9平方米 C類：實用面積 70 - 99.9平方米 D類：實用面積 100 – 1,599.9平方米 E類：實用面積 1,600平方米或以上
1平方米 = 10.76平方呎
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PP的数据搜集渠道有幾方面。 上網找尋儲存 寫信同政府攞 網主提供資料 從此以後各評楼磚家，会多做功課才敢出文。 否則隨時俾PP搅到失業！
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如果世界上無聰明人，以後便沒有二手市場了， 而現在入市的蠢人， 或许有部份就是幾年前的[聰明人]。
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14.
自瀆陶醉 |
| 2014-07-21 10:42 |
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C觀點 - 施永青 買現樓可要求先睇樓嗎？ 2014年07月21日 有發展商推售已有入伙紙的新盤，雖屬現樓，卻未有安排有意購買的顧客作實地觀看，視察自己有意購買的單位，反而要求準買家簽署一份放棄視察的同意書。
事件引起社會的關注，一手住宅的銷監局指做法有違規之嫌。發展商卻說已按有關條例提供買家所需掌握的資料，做法已符合有關條例。今次未能安排實地觀看，是因為項目的第二期尚未完工，而今次發售的第一期卻與第二期共用同一個出入口。開工期間不方便安排非工作人員出入，原有的保險沒有提供這方面的保障。再者，地盤已交給承建商，承建商要趕工，不想承擔合約以外的工作；若要修訂合約，則非常複雜，涉及雙方各自的利益，不一定可以達成協商。因此，發展商今次只安排穿梭巴士載客到地盤周邊了解環境，沒法安排準買家視察有意購買的單位。
其實，這種做法行內十分普遍，不但私人發展商這樣做，連房委會賣現樓居屋也這樣做，只是過去沒有人提出異議吧了。
我替發展商打過工，亦在房委會工作過，知道為甚麼負責賣樓的人會選擇把現樓當樓花賣。發展商公開提供的解釋，只是表面理由，背地裡還有更關鍵的考慮。
真正的原因是：新盤要賣得好，必須營造氣氛。連蘋果推新手機，也得安排買家排隊搞氣氛。香港的發展商，當然想看到售樓處人頭湧湧。輪候的人看到前面的人都在落訂，而後面還有很多人等他放棄，難免會被群體的行為感染。因此，發展商都會設法把盡量多的買家，同一時間匯聚在賣樓處，營造熱烈氣氛。
若然讓準買家各自去看現樓，不但要花費大量人力與時間，更會失去第一時間把客戶集中起來的機會，客戶的熱情可能會冷卻。再者，沒看過的東西，容許有更美好的想像；看清楚之後，反會發現這樣或那樣的缺點。現實是讓客戶看過樓之後，願意買的人反會減少，所以發展商都不太願意讓客戶看現樓。
經此一役，一定會有政客出來要求政府立例，進一步監管發展商賣樓。但道高一尺，魔高一丈，蛋頭政客怎鬥得過有實戰經驗的商人？而且，香港的問題是供應不足，不是立例不足。供應少，買家擔心買不到，才沒有堅持要看過現樓才買。所以，即使有條例保障他們，他們也可能棄而不用。若然供應充足，買家就有得選擇，東家不讓看樓，就幫襯西家。當發展商之間要為爭取買家展開競爭時，買家才有奪回應有權利的客觀條件。
可惜，香港的政客根本不了解問題的本質，只曉得立例擾民，卻不曉得為買家締造有利的環境。他們處處阻撓新市鎮的拓展工作，實質上令社會沒法有足夠的土地供應。這等同助紂為虐，為發展商欺負小買家提供客觀條件。
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施生今日的文值得看。
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17.
自我陶醉 |
| 2014-07-21 10:57 |
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14樓
一睇就知你係冇敎養嗰個喇， 你估唔出名就冇人知咩， 畀啲公德心唔好污染博士個留言區， 得閒就學吓人哋10樓PP兄嘅風度喇！
以為用啲咁嘅留言就可以贏番人， 米咁幼稚喇！
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18.
提醒小投機者當心 |
| 2014-07-21 11:18 |
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中評社香港10月29日電／財政司司長曾俊華昨日（28日）出席立法會施政報告致謝動議辯論時表示，樓市泡沫的風險上升，由○八年年底至今，樓價已累升了四成七，情況實屬少見，令人憂慮。他呼籲市民勿輕率入市，因為利息一旦回升，樓市大幅調整，小投機者就會有很大的損失。政府會對症下藥，制訂適當、適度和適時的措施，令樓市健康平穩發展。
香港大公報報道，香港立法會昨日進行施政報告致謝動議第二日辯論，樓市相關的問題繼續成為焦點。有議員關注樓市已出現恐慌性炒賣，但政府仍然堅持不復建居屋；亦有議員認為“置安心”計劃有其可取之處，要求加快推出單位、放寬申請資格等。
籲市民勿輕率入市
曾俊華表示，由於香港內部資金氾濫，以及頗長時間處於超低利息的環境，令樓市泡沫的風險上升。樓市由去年年初起持續暢旺；自○八年年底以來，樓價已累積升了百分之四十七，儘管升幅反映樓價在金融海嘯期間大幅向下調整後的反彈，但也實屬少見，情況令人憂慮。
根據現時不同單位的售價，曾俊華表示，大型單位的價格較一九九七年高峰超出百分之十，而中小型單位價格亦只較歷史高位低百分之十一。他提醒所有小投資者小心衡量風險，更要衡量在利率回升時，自己的供款負擔能力，務須量力而為，避免輕率入市。
曾俊華指出，由於樓價升幅超過一般市民收入增加的幅度，縱使目前利率處於極低水平，市民的置業供款負擔，已由○八年第四季的百分之三十二，飆升至今年第二季的百分之四十一。一旦利率回升至較正常水平，這個數字將會進一步上升，並會更接近百分之五十三的二十年平均數。
另外，樓市交投活躍。曾俊華表示，住宅樓宇買賣合約數目在今年頭九個月平均每月為一萬一千五百二十宗，較去年同期大幅上升百分之十九。他說，近年住宅單位供應偏低，過去兩年的落成量每年平均只有八千個，是樓價持續急升的原因之一。另外，多個經濟體持續採取“量化寬鬆”政策，大量熱錢流入香港，利率持續處於歷史罕見的低水平，樓市因而更加暢旺。
不過，曾俊華表示，目前有八十四萬住戶居於自置的私人物業，相信他們絕不希望見到政府推出政策，令他們一生中最重要的投資大幅貶值。因此，政府要取得適當的平衡，盡量保持清晰而穩定的政策，以免引致樓市大上大落，確保政策力度恰到好處。
另外，曾俊華說，未來數年住宅供應已見上升。住宅單位的中期供應量已經上升至今年九月底估計的六萬一千個。在遏抑投機活動方面，今年頭九個月，“摸貨”佔成交總數百分之二點四，比○九年的百分之三和長期平均數的百分之三點五較低。政府會繼續密切監察市場的投機活動，避免過度熾熱的炒風，影響市場穩定。如有需要，政府必定會作出果斷的行動。
提醒小投機者當心
政府還留意到，樓市在八、九月間略為整固後，最近再度活躍，樓價和交易量齊升。曾俊華表示，不同措施的效用不可以即時完全顯現，但市民可以放心，政府會繼續密切監察情況，有需要時推出進一步的措施，確保樓市平穩健康發展，在這方面的決心是毋庸置疑的。
曾俊華呼籲，市民不要因為市場的熾熱氣氛，作出一些超出個人能力範圍的投資決定。“現在利息已經處於極低的水平，未來只有上調的可能，而樓價亦不可能無止境地上升。一旦利息掉頭回升，而樓市出現大幅調整，小投機者的財政會受到很大的損害。”市民過去曾經歷過資產泡沫爆破時對社會經濟的影響，所以應從歷史中汲取教訓。
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回： 華仔 第十個人 = 引刀一快 引刀一快 = 自我陶醉
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自醉兄，有人在後面做埋一些低三下四手段，只證明佢係心胸狹窄及無自信的小人一名，或者佢係怕比人叻過佢而令佢無得撈。你亦無需介意，又或者學我咁唔使同佢客氣。呢條友我已經知佢係邊個，送佢幾句說話，多行不義必自斃，若要人不知，除非己莫為。
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