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很佩服博士的比喻和文章風格，每次都恰到好處；能首尾呼應。
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法子《現代收租佬唔易做嗎？》
2014年7月24日
回應下面的文章：
1.「租又未必租得出」： 除非是豪宅，否則現在應該好易租得出。現在尤其是你是「有樓睇」，應該好快租得出。
2. 非豪宅，尤其細價樓，減去各類維修費，「租金回報」現在也在3%以上。
3. 除了現在的「租金回報」要考慮，還有就是租金未來的「變化」。以「現在的空置率」和「將來的供應」而言，（如果香港沒發生災難），租金應穩步上揚。
即係每年租金總趨勢向上，不能只計買入時的租金回報率去和其他投資項目，例如債券直接比較收益。
別忘了： 「long term growth in property price is driven by growth in rental, which is driven by shortage in supply.」
4.厘印費高是對的，這令到「新加入」收租行列的卻步。但對「existing」的收租佬反而幫他們減少競爭，所以現在租盤越來越易租出。
衝平比一直維持在1.1左右，其實已經綜合反映了上述因素。也代表著將來幾年「租金和樓價」會出現「一浪高於一浪」。
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財青Money-Club - 康思源
現代收租佬唔易做
前幾日講過幾項不同收息工具，今日跟大家分享一下朋友Eason的經歷。Eason與絕大部分港人一樣都鍾情物業，所以他一直希望在自住物業外，再買一個單位作投資收租用。
可是他啱心水的單位價錢不平，即使租金收入算不俗，但計出來的租金回報並非吸引。Eason本來看中一個港島區屋苑實用614呎單位，賣價690萬元，預期租金每月可收20,000元。可是租金回報率只得3.48厘「（20,000 X 12）/6,900,000」。
另外，除了要預備近210萬元作三成首期外，更讓他卻步的是要給雙倍印花稅，單是釐印費已要近52萬元。若計入代佣金及律師費，未見官先不見60萬元。Eason每次想買樓投資是想收租，但就先要唔見3年租金，這不免讓他心生猶豫。
接着，再看資金回報率。Eason問過，若借七成，即483萬元，貸款期為30年，利率為2.5厘，每月按揭還款為19,084元。換言之，每月淨租金收入為916元（20,000 -19084=916），而資金回報率即為0.523厘「（916 X 12）/2,100,000」。從資金回報率看實在是少得可憐。
出租單位顧慮多
思源聽Eason說，收租其實除回報外，還有其他憂慮，好像有機會遇到租霸，而且不交租都算，更慘是單位被破壞，重新裝修要使一大筆錢。另外，遇上粗心大意的又怕，若因單位引起問題，例如水浸弄壞了大廈電梯，業主都有可能要上身，所以家居保又唔少得。還有，最怕是物業出租後，若因任何原因變為凶宅更是無奈，物業隨時價值大跌，租又未必租得出。
事實上，買住宅收租真的不易，除了Eason所說擔心，其實基本電器及維修業主都要負責，所以思源識有些較有實力的投資者即使買了單位也不一定出租，有時只是讓單位丟空一段時間等升值，或是直接用較高價在市場放售。另外，有更些就偏好舖位不愛住宅。
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另外一條跑道就應該是增加供應，在供應未能增加的時候，就應該收緊按揭，不需要辣招，???????????? 另外一條跑道就應該是減少供應貨幣!!!...........
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爛蕉也許算是黑毛豬導彈, 聲稱意圖將炒家同投資者擊落, 卻令二者飛得更高更遠.
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我揾過地產公司資料，最後同政府講掂補地價數的大規模農轉屋地，应如下…… 04/03/2010 丈量約份第507元朗 15 區 補地價7,102,880,000元 新地話會於 16/17 年落成喎。 15/03/2010 落禾沙迎海 補地價9,596,950,000 元 迎海已推左兩期，賣得唔錯。 29/08/2011 元朗丈量約份第107約地段第1927號 補地價7,021,310,000元 此乃沙浦項目，总共有单位3100个，新地會分三期發展。 28/10/2011 西貢丈量約份第227約地段第898號 補地價6,640,280,000 元 呢塊地应係新世界發展嘅清水灣道項目。位於西貢大埔仔，約 2016 年落成，近科技大學！ 根據地政总署資料顯示，在以上所列四幅大型農地換地/補地價之後，呢个由農地轉屋地嘅補充渠道，就無以為繼，即近三年由更改農地所得的土地供應，係幾乎等如零！！ 香港呢幾年每個季度夾埋的土供應，隨時唔夠人地一件農地改規劃。 若是加埋呢個 DSD 及 BSD 骨子裡係阻地產商收舊樓重建; 市建局攪舊樓市區重建維唔倒皮要叫停小型項目起動; MTR D地唔大割價都不能將土地推出----- 政府話每年私樓供應要有 18,800 個，咁D地從邊度來呀?
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我睇完2樓既例子我有不明白既地方: 1層$6,900,000既物業 用$2,100,000既首期 得到每月（$20,000 -$19,084 = $916）既回報只有0.523厘 但點解吾會諗下如個30年後果層$6,900,000既物業就會完全係你既資產呢, 咁有冇計過樓價全數你只攞左$2,100,000但餘下個7成即$4,800,000你根本1蚊都吾洗攞仲要每月有$910落袋添. 咁呢4,800,000有冇人計過回報率又有幾多呢?????
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7.
收租佬唔易做 |
| 2014-07-25 10:05 |
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如果没有“明天會更好”的想像空間，真係阿水先會希罕這3%的回報。
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"再看資金回報率。Eason問過，若借七成，即483萬元，貸款期為30年，利率為2.5厘，每月按揭還款為19,084元。換言之，每月淨租金收入為916元（20,000 -19084=916），而資金回報率即為0.523厘「（916 X 12）/2,100,000」。從資金回報率看實在是少得可憐。"
個利率。。。
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9.
A股再現強勢 |
| 2014-07-25 10:22 |
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(綜合報道)(星島日報報道)內地經濟數據勝預期，A股再現強勢。在中資股帶動下，港股昨三連升，累積升幅達754點，並衝破24000關口，創逾三年新高，成交亦為三個月新高，連帶港交所（388）股價亦創三年新高。港股總市值亦水漲船高，昨天突破25萬億大關，是歷來市值最大的一天。 受滙豐公布7月份中國製造業採購經理指數初值勝預期消息刺激，恒指昨高開逾百點之後，升幅持續擴大，最高見24150點，為2011年4月底以來新高，收市報24141點，升169點。國企指數升118點，收報10939點。內地股市亦向好，上證綜指升1.3%，收市報2105點，突破2100點心理關口。 港匯再升近7.75水平 港匯再度轉強，昨日於亞洲時段大部分時間徘徊於7.7505至7.7509之間，其後於外圍進一步上升至7.7502，逼近強方兌換保證價。星展香港財資市場部執行董事王良享相信，港匯轉強，主要受正常商業需求帶動，估計要至年底市場炒美國加息時，港匯才會轉弱。 資金近期不斷流入香港，大市成交轉趨活躍，昨天港股總成交超過860億元，是今年4月中以來最多。主板總市值昨天增至24.9萬億元，創業板亦增至約1690億元，兩者合計，港股總市值增至破紀錄的25.069萬億元。 大市交投增加，市值上升，港交所（388）被視為大贏家，股價再升2%，收市報162.3元，創近三年新高。 花旗昨日更大幅調高港交所目標價，由160元調升至186元，但同時把港交所2014年盈利預測輕微下調2.4%；2015及2016年盈測則各上調0.1%。 另外，花旗出報告唱好內地保險業，平保（2318）升3.7%，收報64.2元，並成為升幅最大藍籌股。內地多個城市取消限購令，內房股繼續強勢，融創（1918）升5.3%。友邦（1299）在今天公布中期業績，股價昨天早段創52周新高之後，倒跌0.5%收市，收報41.1元。 分析預期，港股於23500點仍支持，如重磅股業績理想，更可上試25000點。 有望挾業績挑戰25000 大華繼顯（香港）策略師李惠嫻指出，內地製造業數據理想，加上人行停止正回購，令A股回勇，並推動港股破位上升。她說港股即使有獲利回吐，但在23500點料有支持，如重磅股業績理想，可上望25000點。 耀才證券研究部經理植耀輝認為，市場的焦點，放在即將陸續公布的中期業績之上，但由於港股的累積升幅已很可觀，除非藍籌股業績有很大驚喜，否則港股或會獲利回吐，但幅度不會大，在23800點有支持。
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真的很快租出，九龍市區，租金二萬頭，由放低銷匙到签約，只有5小時，還要比上份租約，两年前簽，高了两成，實在不知如何計回報
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11.
88已上車 |
| 2014-07-25 10:39 |
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小弟想問問, 街外文章都以7成按買樓收租作例, 但細佬層樓 買時話要出租應只做到5成
究竟用咩辨法 ? 望好心師兄詳解
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12.
alan |
| 2014-07-25 10:45 |
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to 6/f 回報率計算法
不論樓價高低，總有投資者買樓收租。而在決定一項置業投資是否划算時，少不免要計算投資回報，而計算回報率的方法亦有多種。最簡單的是「租金回報率」，計算方式是將一年租金收入除以樓價。 假設單位樓價值$100萬，現以月租$5,000出租，即每年租金收入$6萬，租金回報率是6%(或6厘)。
每月租金Ｘ12個月／樓價＝租金回報率（％或厘）
此種計算方式多用於比較不同屋苑的租金回報，物業代理發表的研究報告亦多會用此為計算標準。此計算的好處是簡單，方便比較不同單位的回報。例如A單位的租金回報率是5%，而B單位為6%，在樓價相同的情況下，B單位的租金收入便較高。
另一個計法的是「資金回報率」，計算方式是以每年淨租金收入除以投入資金，得出的數字便是資金回報率。
假設單位樓價$100萬，業主已付３成，即＄30萬首期，再承造七成20年按揭，利率2.5%計算，月供是$3,882。現時以月租＄5,000出租，將月租減去供款$3,882，淨租金收入為$1,118，全年淨租金收入，除以投入資金（即＄30萬首期)，得出的資金回報率為4.5%。
每月淨租金收入X12個月／投入資金＝資金回報率（％或厘）
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2~3年多來,追閱 博士的文章是每日的工作,支持博士的分享, 不過這星期文章數目劇減? 是因為比較忙? 但以往博士外遊都可維持每日最小2篇, 希望沒有特別原因令博士減產.
祝安.
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14.
大寶二寶 |
| 2014-07-25 11:49 |
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回11
如果我冇記错打從2010 年開始金管局指引银行对於收租物业只能按五成。2010 以前可以按七成， 如有错誤請各師兄修正。
共勉之， 哈哈！
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15.
山高雲低 |
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| 2014-07-25 12:00 |
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| 本港私人住宅施工量從高位回落 ,上季為四千三百個 ,較前季減少四成六。不過 ,總計上半年施工量一萬二千幾個 ,已是去年全年的八成七 ,反映政府增加推售土地 ,已帶動到施工量上升。 至於落成量亦有增加。上季有四千六百個單位落成 ,比前季多五成八。總計上半年落成量七千五百伙 ,雖然只佔政府全年落成量預測的四成二 ,但已經是去年全年落成量的九成。 運輸及房屋局數字顯示 ,市場潛在供應量是近八年高位 ,新樓貨尾、興建中的單位及隨時可動工的「熟地」 ,合共可供應七萬三千個住宅單位 ,較前季多一千伙 ,是連續五季高於七萬伙水平 ,亦是自零六年第三季以來新高。 在可應市的這七萬幾個單位中 ,五萬六千伙為建築中未出售的單位 ,六千個為貨尾 ,即合共未售新盤單位總量六萬二千伙 ,是逾七年高位。熟地供應的單位量一萬一千個 ,按季減少一千伙。 | | |
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16.
山高雲低 |
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| 2014-07-25 12:05 |
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To 12樓 若果供樓為20年。那麼每月供款約5100元。依你看來，資金回報率豈不是負數???? simple is beauty.
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17.
江湖隱士 |
| 2014-07-25 12:21 |
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辣招等同迫降??? 辣招等同迫降的受害者就是2010年至2012年間沽出物業/住宅等樓價下跌/而又要高價租樓住的一群,..... 2010年至2012年間沽出物業的受負累者約20萬眾.........
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博士主張的是王道，政府主政的是霸道，就好像博士坐車讓司機讓路，茂叔開車就雙白線照過！和政府的政策一樣，關人X事。
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19.
alan |
| 2014-07-25 13:34 |
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To:
Why? 資金回報率 can be positive or negative.
In the first calculation, 每月租金Ｘ12個月／樓價＝租金回報率, it is like return on ASSET.
It does not count the debt ratio.
2nd calcultaion 每月淨租金收入(rent - interest)X12個月／投入資金＝資金回報率
It is more like the cash flow analysis. It does count the interest expense but does not count the debt reduction.(money capitalized due to mortgage payment) The first cal is good for general analysis and bench marking with other assets. The 2nd cal is necessary for individual risk analysis.
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20.
大寶二寶 |
| 2014-07-25 13:54 |
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回16 同19
我會比較睇後者，but bear in mind both calculations have ignored the capital gain/loss of the asset. If you take into consideration of this factor, you may get a different return ratio which will totally change the result of the figure.
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