最受辣招苦的原來是香港政府

在今年3 月中我寫過

以下 10 幅比較大件嘅「豪宅地」，由 09 年尾到 11 年中，共為庫房帶來共 58X 億收入，除紅磡灣填海區地皮樓面地價約 9,597元，以及科進路 23 号平均 7,2xx 元外，地產商地價成本最少都過万，現在都唔知點算！

--昨日(2009年12月28日) 舉行今年最後一次土地拍賣，推出大埔白石角最後兩幅臨海地皮，結果分別由信置及與嘉華國際合組的財團以共104億元奪得，平均每方呎樓面地價逾七千元，料兩地總投資額約180億元，建築費每方呎2,600至2,700元，較毗鄰三幅地皮貴四成至五成，樓面面積約1.48百万平方呎

(天賦早一排賣樓花還未清倉)。

--10年6月8日，港府首度透過不定期拍賣方式主動推售的何文田前山谷道邨二期豪宅用地，在多家大型發展商爭奪下，最終由新鴻基地產（00016）以109億元高價投得，不但超過市場預期上限，並且較底價高約60%，創歷來政府賣地第二高成交價紀錄。該地皮平均每方呎樓面地價達12,540元，創九龍區豪宅用地樓面呎價新高，新地預期項目總投資額達180億元，樓面面積約87万平方呎。

(總投資額達180億元，地價係109億，中間建築成本咪 71億？樓面面積約87万平方呎。即每呎發展成本等如 8 K多)？？？

--備受市場注目的山頂聶歌信山道豪宅用地昨日(10年 7月28日)拍賣，最終由首度合組財團的南豐及九倉（00004）斥資104億元投得，較開價高30%，平均每方呎樓面地價逾3.2萬元，業界預期物業落成後，分層單位及洋房售價每方呎可達4萬及5.5萬元，樓面面積約32.5万平方呎。

--長實於10年8月17日中兩件，第一幅拍賣為九龍亞皆老街204號前民安隊訓練中心地皮，開價為28.57億元，最終更以41億元成交，高勾地價43.5%，平均每方呎樓面地價約達10,398元，樓面面積約39.4万平方呎。

第二拍賣的紅磡灣填海區地皮，競投氣氛熱烈，最終以35.1億元售出，地皮平均每方呎樓面地價約9,597元，高勾地價約98.3%，樓面面積約36.6万平方呎。

--昨日(10年8月31日)拍賣的九龍塘義德道一號豪宅用地，拍賣氣氛熱烈，最終由嘉里投得以12.85億元成交，不但遠超市場預期上限，並較開價高95%，平均每方呎樓面地價逾1.65萬元，為歷來政府賣地呎價第四高，同時為九龍區新「地王」，樓面面積約7.79万平方呎。

--昨日(10年10月12日)拍賣九龍塘義德道三及五號豪宅用地，最後由華懋集團斥資16.3億元投得，較開價高約54.8%，樓面呎價約17,976元。成交價雖屬預期中位數，同時樓面呎價較義德道一號僅高約8.3%，但已再創九龍區新高。華懋稱，施政報告無影響意欲，料總投資約20億元，估計開售價每方呎最少2.2萬元，樓面面積約9万平方呎。

--昨日(11年5月12日)舉行的拍賣會吸引多家大型發展商到場競投，其中「打頭陣」的司徒拔道前嶺南書院豪宅地，由新地以44.9億元奪得，每方呎樓面地價約24,829元，預計連地價計算項目總投資額達80億元，樓面面積約18万平方呎。

(總投資額達 80億元，地價係 45億，中間係咪 35億？樓面面積約18万平方呎。即每呎發展成本等如 19 K多)？？？

--政府昨(11年6月9日)舉行本年度第三次地皮拍賣，波老道豪宅地以95億元開價，最終由長實擊以116.5億元奪得地皮，高開價約22.6%，樓面呎價約26,763元，樓面面積約43.5万平方呎。

 

人哋發展商出價投地那時，係預咗以溢價賣俾全個世界最頂尖，最有米嗰班人，但一年多前政府就話港人首置優先喎，仲要抽人 BSD 及 DSD！

--那麽上邊嗰啲樓的客路係咪窄咗先？

--發展商咁樣被人揾老襯法，唔通就要硬食？

--就唔可以通過補充翻啲「平地」來減少損失？？？

 

我上面幾段嘢所講，前幾年入咗香港豪宅地發展商，包括長江、新地、會德丰及信置等已經坐曬艇，喺度小露寶！

為求減少損失，他們已經或將會做嘅嘢係⋯⋯

 

--減少投地

--減慢建築進度

--樓盤唔平頂都唔攞出來賣

--放售其他資產及分拆子公司以改善盈利及現金流

--將落成嘅樓盤放租以避風頭

--搵人或親自披甲上陣，去區議會「發表意見」，以阻撓你波叔任何增加私樓土地嘅途徑

--發動輿論攻勢要求輸入外勞，呢一鑊人哥閒姊一定唔肯過你，咁就可將樓盤落成延誤嘅問題呢個燙手山芋拋咗去政府嗰度

--流你大西北及大埔標，因為呢兩度係 14－15 年供應重心，大把地排隊等推

--一喺落個半價標搏大霧，一係索性連意向書都唔交，標都唔落

--農地補地價當然睬你都有味

 

現在地產商俾人搵笨搵到頭上，佢哋唔發爛渣你波叔就當人流、會唖忍？

你政府想插人兩刀之後就行人，呢個世界那有如此便宜同着數嘅事？

呢班發展商惡慣，可是省油的燈？

 

總之你政府唔俾人「低價」補翻幾幅地，以溝淡土地成本價，咁你呢個財政年度，可推出倒萬四個單位嘅土地出來，都當我亮劍輸！

博士你最尾果段同我早兩曰嘅豬八介照镜嘅回應意思差不多， 多謝博士肯定了我的观点。

共勉之， 哈哈！

財經局促政策局 年削開支1%

政府消息：冀審視服務 去除「肥膏」

為減慢開支增長速度，財經事務及庫務局要求，各政策局由2016/17年開始，連續兩財政年度削減開支1%，並由過往「由下而上」爭奪資源的做法，變為「由上而下」分配資源---------

政府攪套大龍鳳出來，可節省多少開支？

 

香港2014 /2015 年度財政預算，經營開支約3,200 億，即兩個財政年度夾埋要削減開支約 6X億 !

呢兩年因打房政策而「豪俾」發展商既買地收入，或因樓市交投死氣沉沉而少收的印花稅，都唔只呢個數啦-----

 

又要地產商出高價投地，又要打擊樓價，務求將樓價壓低至少三成，重創地產霸權，令其損失慘重。

腦殘政府，當生意佬係豬！RP3N

財赤---東方之珠/東方之小豬，成龍不成，cy 搞㝝香港為己任

李十成----自強不息，商機無限。

我的看法與文亮的分析有些不同，我認為政府是大贏家，不見得受苦。以大埔白石角為例，先以低密度規劃賣地，賣到$7,600/呎。然後改劃旁邊綠化地，變中密度發展再賣地，流一次標，再招標賣$3,300/呎，雖然跌咗超過一半，但其實這塊地的價值早已在之前出售的地皮中贏取，再賣是無本生利。

松炎, 其實你知唔知你自己講緊乜架?

「姚松炎更提議政府在市場租入大批物業，再以便宜租金轉租給有需要的家庭。」

政府所行的地價政策根本就是搬石頭砸自己只腳，有苦自己知。地價跌至3000多元一尺，並非如松炎所言如意算盤下的结果，而是辣招下的自然市場反應。政府那有松炎般的智慧。姚兄難道不知道主理房事的可是荗波和炳良之流的魚蝦之將。

若以松炎兄的邏輯，辣招豈不成为政府無本生利的工具？

第一個受壓的，唔係政府，唔係地產商，
而係銀行。

水浸而最穩定的按偈不斷下跌。結果就要去開發那些無抵押貸款刺激消費。

個政府，不斷推D商業機構去死。。。。

咁，對香港真係有好處？？

小弟愚昧，未能明白7樓

炎兄的邏輯，土地越賣越平，政府是大贏家？

小弟愚昧，未能明白7樓

炎兄的邏輯，土地越賣越平，政府是大贏家？

越來越多春豬???????

原本兩塊地，一塊的地積比是三，另一塊是零，所以賣七千六。後把零地積比的那一塊改為三，兩塊的地價便減半，故賣三千三。前面買七千六的買家被騙，而政府其實已經把兩塊地賣過一次，再把第二塊地賣多次，地價再低亦無妨。

作為一名信和的小股東，小黄冇運用各種渠道及方法，反對你矛波將白石角各塊綠化地，或科學園用地轉屋地，係嚴重失誤。

 

To: 14. 松炎 兄 以CY政府的思維，增加土地、樓宇供應乃施政重中之重，其他方面均要讓路。 因此，可以預見，將來發展商投地，除非價格低到太離譜，否則

政府將會接受低標投地。至於賤賣土地如何影響庫房收入，這已不是現今政府要考慮的事情，等將來再解決。

姚松炎：

若地產商預期將來樓價升，今天便願意用高價拍地。

【珍惜香港】TO：7/F、14/F 姚松炎

閣下太謙啦！絕對唔喺書生之見，我反而覺得你心水都幾清啫！

其實，政府呢種做法，未必有如閣下講到好似早有預謀咁，但就已經喺嚴重違反咗一個均真生意人嘅原則；即喺俗語講嘅，食碗面、反碗底囉！我响半年前，提到酒店拆售事件果陣，都喺咁話，同呢啲食碗面、反碗底嘅人做生意，真喺冇下次！

我成日都話，主宰命運嘅，喺人，唔喺數字；所以我重點睇嘅，喺人，唔喺數字。我做生意其中一項重要嘅原則，就喺以人為本。响以往嘅營商歷程裡面，我選擇嘅合作伙伴，往往唔會喺响數字上俾到最高利益果啲。一切有生意往來嘅朋友，無論喺上游供應商，定喺下游客戶，我都會視之為合作伙伴。合作，就好似投資咁，要好長遠，唔喺咁短視去睇眼前果一兩單嘅。如果一個人，營商手法同理念唔妥當，縱使今日佢可以俾到你最大嘅好處，他日你都會輸突番俾佢。

果次談「機遇」，我就引用咗李超人話，唔賺埋最後一個銅板呢句嘢。我話好多人誤解咗，以為佢睇淡樓市，其實我認為佢只不過喺意興闌珊啫！可惜我收到嘅回應，都仲喺斟酌埋哂啲樓價嘅高低，幾時應該出出入入之類嘅投機嘢。其實，營商之道，同投資之道一樣，要睇得好長遠，點可以淨喺望住啲眼前錢？就算睇好樓價喺會長升，都唔代表利好地產商嘅營商環境，仲要睇埋長遠供應，同成本之類嘅一系列因素，而更重要嘅喺，個合作伙伴，即喺呢個政府，靠唔靠得住。

民生，固然喺重要，但香港始終喺一個國際化商業城市。政府面對營商者，應該視之為合作伙伴，要以雙贏為原則，先至可以持續咁發展。一個負責任嘅政府，唔只喺要對市民負責，仲要對投資者同營商者負責。如果响施政方面，因照顧民生而傷及投資者同營商者嘅利益，就必須作出相應嘅保償措施，呢啲唔喺乜嘢官商勾結，只不過喺一種雙贏同負責任嘅營商操守啫。面對地產商，面對樓市，面對業主，如果仲喺用埋哂啲老謀心算，食碗面、反碗底嘅處事手段，就只會令到投資者卻步，長遠損害本港經濟，而最終咪即喺禍及民生！所以，點解我成日狠批庸梁，就喺因為佢果種消極嘅施政理念，以致响佢領導之下嘅政府團隊，手法都喺咁唔均真。

至於 8/F 話，你提議政府從市場租入大批物業，轉租俾有需要嘅家庭。其實，我之前都有睇過閣下果段訪問；而我對呢樣嘢嘅睇法，喺審慎正面。點解我話正面，但喺又要講審慎？响一篇舊文度，我亦曾經大讚過唐英年嘅公私營醫療互補政綱，喺積極正面，以雙贏為先呢種營商理念治港嘅一項德政。而閣下呢個提議，就正正喺一個公私營房屋互補嘅政策，如果喺响唐班子領導之下嘅政府去實踐，我就一定會舉腳讚成。因為响任何公私營互補嘅機制裡面，政府同營商者，喺要合作無間。大財團俾你跣一鑊，極其量咪當輸少少，就好似我上面咁話，冇下次囉！但喺我地呢啲物業投資者同埋小業主，就真喺輸唔起啦！同庸梁班子做生意？唔可以話冇下次，而喺一次都嫌多！

營商之道，同長遠投資之道，都喺同出一轍。