|
JC君……本人觀察幾年,睇下身邊的親戚朋友點幫D细路上車,結果極其震撼。 首先抽出那些有相同背景的個案,作重點分析。
父母的年齡……50零左右 父母的職業……專業人仕、大公司中/高級職員 父母的資產……有一層到兩層楼,在扣除按揭後有淨值8~10M,其他流動資產例如股票、債券、基金、人仔儲蓄及現金约2~3M。 當佢哋有個80後的仔女就來結婚,而佢既對象的家庭,背景相若。 如果呢對準夫妻都讀過大學,又做咗幾年野,現在兩人夾埋月入 50K,已儲咗幾拾個。 咁要是双方父母,每边都肯夾1球出來,那麼呢對小戀人,就可一次過有錢結婚、買埋楼、仲可以生埋细路! 結婚後上件 4.5M,借銀行六成即 2.7M,做30年按揭,首期連使用大约2M,現在息率月供约 1 万元,當你加埋3厘息,都只不過係万伍元,供款游刃有餘啦。
想免幾年之後又要楼換楼,双方家長貼多弍拾個,都只是佔他們資產淨值成零啫,绝對講得出做得到!
現在香港供断咗的物業,70万個以上,每年有多少對新人可用呢條数而上車,請心中打算!
|
|
22.
sMALL |
2014-09-24 16:21 |
|
Being a gov. official, always be mindful of expressing one's view on the property market - never encourage buying for it might promote speculation.
|
|
23.
Peter Paker |
2014-09-24 16:28 |
|
|
24.
Peter Paker |
2014-09-24 16:29 |
|
住宅闲置量驚人 困擾日本地方政府 2014年08月10日 05:40 光華日報
(東京10日電)隨着新建住宅增加、人口下降和老齡化加劇,日本許多城市都出現了住宅過剩問題,成為地方政府的“煩心事”。
日本總務省最近發布的《住宅和土地統計調查》結果顯示,截至2013年10月1日止,日本全國共有5240多萬個家庭,住宅總數約為6063萬套,按每戶一套計算,闲置住宅約為820萬套。闲置空置住宅占日本全國住宅總數的13.5%,創歷史最高紀錄。
這其中,被主人廢棄不用的住宅為318萬套,同樣創歷史新高。特別是以別墅區聞名的山梨、長野、和歌山縣,闲置率更加驚人,分別高達22%、19.8%和18.1%。
日本總務省對闲置住宅的定義為:長期沒有人居住且連續5年沒有使用過自來水和電。
總務省認為,導致住宅大量闲置的主要原因是:日本住宅供給量不斷增加,供大於求,住宅總數超出家庭總數。其次,由於住宅供給增加,地段不佳、設計陳舊、周邊環境較差的住宅很難轉讓、出售和租賃,導致許多住宅闲置。第三,人口結構變化加劇了住宅過剩。由於人口出生率下降,住宅新增需求相對減少,而同時高齡社會到來,使許多子女不在身邊的老人只能在養老院頤養天年,增加了住房闲置數量。
闲置問題涉及大城市
日本的住房闲置問題不僅限於偏僻鄉村和中小城市,還涉及大城市和首都圈。如東京周邊地區,上世紀70年代購買該地區住宅的居民,現在大多已進入高齡,有的住進了養老院,有的已經去世,造成很多闲置房。
住宅密集的橫濱市西區一社區自治會會長说,該社區從10年前就陸續出現闲置房,由於該社區坡道多,道路狹窄,部分道路還不能行使較大轎車,所以即使拆舊蓋新,也很難出售或租賃出去,所以不少住戶都棄之而去、不再重建,房屋被廢棄。
東京都大田區也出現了不少空置房乃至廢棄房。今年5月,大田區有幾棟木結構的獨門獨院住宅有倒塌的危險,可能會危及過往行人。由於找不到房屋主人解決危房問題,大田區政府既擔心又無奈。
制定條例應對廢棄住宅
由於闲置及廢棄住宅缺乏管理,不僅影響城市景觀,還會導致犯罪率增加,並存在火災、倒塌傷人等隱患,地方政府採取措施加以應對。
據日本國土交通省的數據,截至今年4月1日,和歌山縣以及355個市區村町政府制定《關於闲置房屋管理條約》,其中184個市區村町的條例中有“行政代執行”的條款。
秋田縣大仙市在2012年3月底有1415棟遇到積雪和颱風就很有可能倒塌的闲置和廢棄房屋,十分危險。為此,該市制定《闲置房屋條例》,決定對經濟狀況不佳的廢棄房屋所有者提供拆房補貼,或實施行政代執行。所謂的行政代執行就是由行政部門強制性拆除。目前,該市已向33棟闲置房屋主人提供了補貼,還有3棟房屋被“行政代執行”。
長期研究闲置住宅問題的富士通綜合研究所專家米山秀隆说,如果不採取措施,控制新建住宅增加並盡快拆除廢棄房屋,日本的闲置住宅將進一步增加,對城市景觀、防災以及遏制犯罪率上升都將産生不良影響。
|
|
25.
Peter Paker |
2014-09-24 16:31 |
|
如果 "閑置" definition 係真,買日本樓的香港人真係上左條……不歸路。
|
|
|
亮劍兄 多謝回應. 我只是有感而發. 中文大學如此大招牌, 也拋出如此草率的研究. 可悲.
|
|
27.
70後普通人 |
2014-09-24 18:26 |
|
本人印象中,香港住宅從來都無平到普羅大衆可以容易負擔嘅水平,近年只有89、98、03和09發生咗好大件事先至會平。
私人物業係資產,要付出代價係理所當然。
|
|
28.
Small Potato |
2014-09-24 19:12 |
|
估唔到小人SMALL POTATO 呢個名都有其他巴打睇中潻 :P
|
|
29.
蜕变中嘅懒人 |
2014-09-24 20:29 |
|
TO 27樓 70後普通人兄 兄台咁講係洩露咗天機,間接話俾想樓市大冧嘅淡淡知,樓市冧反而係強者入市良機。
|
|
30.
70後普通人 |
2014-09-24 23:45 |
|
To:29樓 懒人兄
如果樓市冧,本人相信到時嗰D淡友好可能只會繼續睇淡。
老土啲講句:機會係留俾有準備嘅人。
|
|
31.
引刀一快 |
|
2014-09-25 00:09 |
|
To 23樓. Peter Paker兄
日本總務省對闲置住宅的定義為:長期沒有人居住且連續5年沒有使用過自來水和電
呢個定義,真係好嚇人,入屋都會開燈,臨走洗洗手,如果連咁都冇,唔係閑置,應該稱爲荒置,實則可能屋主已經失去管理能力。
我决定,遲D一定要買番間!!!
|
|
32.
引刀一快 |
|
2014-09-25 00:47 |
|
To 9樓 懶人兄
呢幾日引刀幹活週圍走,冇回答得夠詳細,依傢靜落嚟慢慢講下。
懶人兄興沖沖同大家報喜,當時引刀隱若覺得係咪懶人兄來勁出手俾引刀睇睇呢?真係覺得有少少咁嘅成份,當然,我唔敢講岀嚟係怕表錯情,到時直頭尷生尬死。 引刀唔係唔信懶人兄,而係我睇緊好多様嘢,冇喺呢度一一細講啫,屯門屋同港島屋,我糾結嘅唔單係房價,仲有就係兩者難以取捨,一個又平又遠,一個又貴又近,差價又好恰當咁令兩相平衡。 另外,因應依傢大陸嘅情况,我已經約好一個玩得埋嘅地代,一齊單車游走探況行,搵有潜力嘅投資,屯門碼頭區我亦會過去睇睇。大前年青龍頭一間1200呎連天臺特色單位,賣450,我覺得筍而且蝕極有限,所以聯繫地代,後來冇回應,否則可能早就已經喺香港上車。
|
|
33.
引刀一快 |
|
2014-09-25 00:53 |
|
To 15樓 亮劍兄
依傢供樓都唔輕架,通漲令生活成本大增,亮劍兄有冇諗過大陸人嚟買嘢多咗,D商鋪會對應匯率稍作調整賺深D,來港貨物數量上升,往往相應事件就係質量下降。咁就係“暗驅蝗”
|
|
34.
引刀一快 |
|
2014-09-25 01:31 |
|
To 19樓 CD ROM 兄
咁仲話唔專業?好有學術味嘅分析。
我依傢嘅情况係(唔係搞笑,係真嘅)需要自住,但係我又唔可以自己住,所以需求唔太迫切,考慮到投資部份,我對鋪嘅興趣要比住宅高一些,至于對衝,如果“宜家仲買得起, 第時唔敢講”咁我就今日都唔敢講,一定係做咗中途斷供嘅最壞打算先上車。
|
|
35.
引刀一快 |
|
2014-09-25 01:33 |
|
To 23樓. Peter Paker兄
因爲日本樓市會繼續沉,總會有抵買嘅一日。
|
|
36.
Oscar Lam |
|
2014-09-25 07:05 |
|
34樓引刀兄,
看來引刀兄這次是認真的,那小弟也認真地談談我的看法。引刀兄買樓的目的是自住兼有投資價值。那懶人兄剛入貨的屯門區、或者元朗較適合兄台,銀碼相對低、近大陸、且前景亮麗。至於現在是否入市的好時機就很難說,好友、淡友各有理據,只要買得開心便好了。
至於引刀兄談及相對看好舖市,街舖價銀碼較高,質素還過得去的入場版1500萬就好像住宅入場版300萬一樣,選擇已不多。而且,銀行一律最多只借4成。
以上是小第愚見,僅供參考。
|
|
37.
引刀一快 |
|
2014-09-25 07:42 |
|
Oscar Lam 兄
下???我平時唔認真咩?
我知道懶人兄揀嘅係好位,亦明白懶人兄真切嘅心意,不過依傢大陸有勁嘢陸續出,我呢類咁貪婪嘅人睇多幾瓣咁解啫,我唔喺呢度公布,我喺度留過email嘅。
|
|
38.
蜕变中嘅懒人 |
2014-09-25 16:23 |
|
TO 32樓 引刀一快兄
引兄話:(懶人兄興沖沖同大家報喜,當時引刀隱若覺得係咪懶人兄來勁出手俾引刀睇睇呢?真係覺得有少少咁嘅成份,當然,我唔敢講岀嚟係怕表錯情,到時直頭尷生尬死。)
懶人係率直但會保留最低限度私隱嘅人,開心同唔開心嘅事都會照直講,絕無炫耀之意,一間細價樓而已,要fullpaid亦只係因為爆咗煲銀行唔借煱住,两公婆同心覺得值博又攪得掂,無预謀下而價亦唔係筍,市場價3小時內就落鎚,因為喺屯門買賣多次,地代好熟似朋友唔會呃懶人,買完開心就即日報告,無諗到其他咁多野;其實早幾個月都試過放低張支票俾地代買另一間,最後因業主变啩唔賣至喎咗,如果當日成交到應該已賺租金夾賺幾十萬。
懶人夠胆提議引兄諗碼頭區,只因06年起已長期留意屯門區,連今次買入咗4隻小豬,算有啲經驗,想俾意見引兄參考而已,引兄另有打算係人之常情,畢竟家家環境唔同,無須尷尬,懶人與引兄感情好,心照即可。
喺樓市呢個非勝即敗嘅戰場,懶人公婆就好似一對胆好大、鬥志強橫、攻擊技術平平、但係好捱得、俾對手打到不似人形死都唔肯投降嘅拳師,雖然出拳唔係最準,但最緊要係可以最後得勝,就算慘勝都好雖敗猶榮。
|
|
39.
蜕变中嘅懒人 |
2014-09-25 16:29 |
|
|
40.
引刀一快 |
|
2014-09-26 14:38 |
|
懶人兄
一句“心照即可”,暖入心脾,引刀亦係好直白嘅人。 人心肉造,地代如果幫你做過三次都養唔熟,咁呢個人好有潛質番大陸搞鬥爭。 懶人兄,300個喺今日香港嘅物價,對你嚟講都係慳慳地五六年生活費啫,唔慳你仲唔止,邊有咩輸唔輸嘅問題存在吖。屯門物業有主題,我真心實話唔覺得係咁需要側重買入價,我買好多二手鏡頭,都係睇啱件貨嘅狀態,只要冇嚴重偏離市價,OK就落手。 幾年前我冇出手買港樓,係睇住大陸樓市覺得柺點快到,又唔係咁迫切要加屋住,咪錯咗囉,但係去年我撩個鄰居放屋嘅時候,樓價都係依傢八成幾,唔係低,因爲我深知,如果樓價唔係咁高,呢d咁啱用嘅位又唔會咁易俾我攞到。(結果係撩起咗佢,但係我成日喺大陸,俾其他人快手攞咗,依傢換咗新鄰居),只要俾得起,啱用係我覺得極重要嘅要素。 我睇好嘅嘢,看重時機多于價位,因爲引刀唔係投資高手,通常覺得會有好大升幅嘅嘢先會有投資衝動,唔識計細數搵成功率高回報低,可以密食當三番嘅穩陣投資。 有大幅提升嘅話,“買唔買得到、買唔買得切”重要過“買得平唔平”。
|
|