財仔不易為
作者 : 湯文亮2020年1月15日
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財仔不易為
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2020年1月15日

  在很久以前,有老友知道我做物業投資生意,之後對人說我很蠢,買樓收租,付出大而回報少,不是做大事的人做的生意,只有那些女人,儲了一些家用或者老公過身,承受了一些家產,唔識做其他生意,才買樓收租,既然有錢買樓,不如開財務公司,借錢畀人買樓,回報高風險低,就算債仔唔還錢,最多沒收了那件抵押品,這才是做生意之道,我話做財務公司生意,要有相當天份,我沒有做生意的天份,只能做物業投資,或者直接話買樓收租。

  隔了一段時間,老友奇怪我點解還未轉做財務公司,有不少做正行生意的人已經轉做財務公司,經濟環境好,不少買樓的人未能申請到全數銀行貸款,便會向財仔借二按,雖然那些二按並沒有登記,但一按大多數按在銀行,而且按揭成數很低,當債仔冇錢還才立刻去登記,明符其實是有抵押私人貸款,基本上沒有風險,老友不明白點解我唔做。

  我話財仔不易為,首先要講財力,雖然話大有做,小有小做,但如果財力不足,只能博做一些風險比較高的貸款,出事的機會亦比較大,其次是實力不足,大家都知道,借錢畀人很容易,要收回就很困難,往往要用一些武力才可以收回貸款,所以,我唔敢考慮做財務公司生意。

  最近,有開財務公司的老友搵我,開口就話有荀盤益我,原來是一個低銀行估價20%銀主盤,不過,銀行的是高層,老友的荀盤是低層,我話有難度,即是是荀盤我亦無福消受,因為我已經買了住宅單位很久,再買就要付15%從價印花稅,老友話冇辦法,唯有益其他老友,其實,這是我不做財務公司生意的原因,如果我要買樓,一定買合自己心意的單位,但做財務公司,即使可以用低價沒收債仔單位,好大機會不是優質單位,而且在時勢不佳的時候才會有大量銀主盤出現,換句話說,即是在時勢不佳的時候強迫自己買樓,仲要買一些不是優質單位,絕對不是一般投資者做法,因為,他們會趁市道不佳買一些優質單位,否則,就寧願唔買,所以,財仔要在市道不景時放售他們的銀主盤是有一定難度,所以,開財務公司的人現在才知道財仔的確不易為。

1. 唔明白 2020-01-15 11:02
點解買樓要借錢?
2. 人現在才知道財仔的確不易為 2020-01-15 11:17
the party is over
3. 十一哥 2020-01-15 11:21
做得財仔就冇有得heart feeling、有銀何苦呢?

4. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2020-01-15 12:17
又到了街鋪PK莫名興奮時段:每當見到『周大福計劃一年關15分店 多處旅遊旺區 佔港營運規模17%』的新聞題材,心中必定欣喜若狂,你都有今天哪,街邊鋪俾天修!鬼叫你之前唔投資細價樓收租咩!

周大福計劃一年關15分店 多處旅遊旺區 佔港營運規模17%

本港自去年中起因反修例引發的連串示威活動影響,零售市道急劇下滑,商戶陸續決定關閉部分店舖節省成本。在港擁有86間分店的周大福(01929),計劃在今年4月開始的下一個財政年度關閉不多於15間店舖,主要位於銅鑼灣、旺角及尖沙咀等旅遊區,佔本港營運規模約17%。

另外,券商富瑞引述莎莎(00178)管理層表示,儘管去年12月銷售跌幅已收窄,公司仍會維持未來18個月關閉約25間店舖的目標,結束的分店同樣多位於旅遊區,佔整體店舖數目約23%,但當中僅19間分店能於2021年3月前關閉,莎莎憂慮以此進度,公司在2020/21財政年度仍難達到收支平衡,將考慮採取其他節流措施。

周大福發言人指出,集團不時檢視港澳地區各店舖的盈利能力,透過整合低效益的零售點提升營運,同時積極與業主協商調減租金,預期於2021財政年度(今年4月至明年3月底)港澳將有40間店舖租約期滿,計劃在該財政年度完結前關閉不多於15間分店,主要位於銅鑼灣、旺角及尖沙咀一帶。

野村調高盈測9% 目標9.2元

持續逾7個月的反修例示威抗議活動,嚴重打擊零售市場,周大福去年11月時已表明,未來6至12個月本港經營環境會持續艱難。富瑞報告引述周大福管理層稱,集團於2019/20財政年度租約到期的店舖不多,但有不少商場業主願意減租,街舖業主更減租20%至50%,現時周大福約有60%店舖屬於街舖,預期全年租金成本會減少10%。

野村報告亦指出,周大福本港業務的租金下調及關店,將有助於提升盈利能力,而內地業務比重正不斷增加,因此把周大福2020至2022財政年度盈利預測調高8%至9%,目標價為9.2元,相當於預測市盈率17倍。

莎莎閂舖進度恐不足扭虧

另一方面,富瑞引述莎莎管理層表示,將維持未來18個月關閉約25間店舖,佔整體店舖約23%;按現時進度,集團於今年3月前關閉7間店舖,9月前關5間,至明年3月前再關7間,餘下的6間則需於再下一個財政年度、即2021/22年度方能結束營業。

莎莎管理層認為,按目前的關店時間表估算,繼本年度料錄得虧損後,2020/21年度要達收支平衡仍有困難,將考慮其他節省成本措施,包括削減租金及員工開支。莎莎有約42%的租金支出來自商場分店,有關店舖獲減租幅度有限,但街舖租金減幅則達50%至60%。所以話財仔好似大陸引刀傻嗨咁樣不識時務者,搵一個成手負資產的唉呀老官接貨,梗係冇運行啦!

富瑞認為,莎莎在旅遊區店舖太密集,舉例在尖沙咀共有20間店舖,即使關閉區內部分店舖,鄰近店舖應能夠吸納原有的生意。

該行估計,由於外圍環境疲弱,內地訪客減少,加上網購及海外市場持續虧損,莎莎勢將連續兩年錄得虧損,2019/20財政年度及2020/21財政年度分別蝕1.24億元及2300萬元,到2021/22財政年度才轉虧為盈,給予莎莎目標價為1.89元,評級「持有」。


5. 亞Q 2020-01-15 15:56
一朝回到沙示前 !
6. 引刀一快 2020-01-15 20:37
係呀係呀,說不女,周大福員工依家集體揾你租細價樓做宿舍呀。💏💏💏💏💏💏💏💏💏💏💏💏
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