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樓市五節棍之大孖沙商場大手減租
(林木地) 2020年2月15日
第一棍:大孖沙商場大手減租

零售消費重創,有大業主決定共度時艱,為旗下租戶減租紓困,多個大財團主動提出減租方案,九倉及新地今月減租更最高達五成之巨。

《小超報》指出,九置新地商戶2月減租五成。去年的反修例風波已重擊本港旅遊及零售業,如今加上新型冠狀病毒肺炎(武漢肺炎)疫情來襲,經營環境更慘淡,商戶群起要求業主減租共渡時艱。本港兩大商場業主九龍倉置業(01997)及新鴻基地產(00016),決定大幅削減商戶2月份租金,九置把底租減五成,新地則降低基本租金三成至五成。港鐵(00066)亦推出針對旗下商場小商戶的援助措施,延續去年下半年因應社會事件而實施的租金調整方案。

第二棍:辣稅收入每下愈況

本港經濟表現下行,年度財政或出現赤字,加上樓市交投不濟,三辣稅收入齊跌,幸好賣地支持,政府地產稅收入則每下愈況。

《文人報》講,上月BSD稅收新低, 較高峰跌九成 DSD同破底,未反映疫情影響投資者入市。去年下半年樓市受社會運動影響,令交投大減,加上季節性因素,12月成交量再次萎縮。據稅務局最新公布,上月(主要反映12月至1月市况)三大辣稅中,反映境外或本地投資者入市的買家印花稅及雙倍印花稅金額齊跌至歷史新低,前者首次跌穿2億元水平,較高峰期勁跌88%;後者則僅約6億元水平,較高峰期亦少85%。

第三棍:酒店減價料大手交易增

有危有機,近期生意經營重災區之酒店業,有準買家出手巨資洽購,位於彌敦道之新樂酒店,由高峰叫價逾三十億,至最近有傳洽購價不足二十億,且看能否撈底成功也。

《中產報》謂,佐敦新樂酒店19億獲洽。繼社會運動後,新冠肺炎衝擊市場,酒店業成為重災區,有財團趁淡市吼準酒店,逾半世紀歷史的佐敦新樂酒店,獲準買家出價約19億洽購中,平均樓面呎價1.75萬,項目正進入盡職審查階段,準買家並考慮多個重建方案,包括打造「醫生大廈」。

第四棍:豪宅銀主貨蝕住走

疫潮下投資市場波動,經濟敏感的豪宅市場首當其衝,最新尖沙咀一項銀主盤易手,轉手價更低於五年前一截,足見後市堪危。

《文人報》報導,凱譽十按銀主盤千萬沽,逾4年跌價43萬。疫市下市場由減價成交主導,尖沙嘴凱譽更驚現逾十按的銀主盤蝕讓易手。市場消息稱,凱譽中層H室,實用445方呎,近日以約千萬元易手,實呎約22,472元,較原業主2015年11月1043萬元購入價低約4%。資料顯示,原業主購入單位後,先向恒生銀行承造首次按揭,至2016年2月起陸續將單位向多家財務公司加按,前後共將單位十按,其中去年4月,曾加按600萬元,最後為去年11月加按50萬元。

第五棍:高價住宅有價冇市

二手市場超淡靜,等錢出貨之豪宅業主,大手劈價更出現有價沒市,有何文田豪宅減價5球,但依然缺乏承接力。

《小超報》指出,豪宅群起劈售,低市價10%無人吼。本港新型冠狀病毒肺炎個案不斷增加,若屋苑出現確診個案,勢必拖累樓價,促使愈來愈多投資者「要錢唔要貨」,紛紛把單位劈價求售,蝕入肉也在所不惜。豪宅地段紅磡、何文田及九龍塘一帶首當其衝,過去兩天至少有20宗大手割價個案,四成放盤低市價(近期同類單位成交價)約10%,為近4年最慘烈,惟全數無人「吼」。「武漢肺炎價」成為近期部分放盤的吸客口號,但代理直言,豪宅不是剛需市場,就算湧現大量低市價逾一成放盤,買家往往要求低水15%至20%才願入市;若疫情惡化,隨時要低市價三成才有承接,不排除部分業主率先跪低進一步減價,加劇樓市調整壓力。