小阳春来临 大减价继续
蔡志忠
亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长
撤辣后的第一个星期,新盘录得近千伙交投,成交宗数是之前的5倍,业界人士形容「旺到爆」。楼市小阳春没有在农历年前出现,却在春节后来临,原因很简单,就是因为全面撤销辣招后,累积多年的购买力一下子爆发所致。难怪财爷陈茂波立即作出警告,如果楼市失控,随时重推「空置税」。
无论是「增值税」还是「空置税」,都是楼市的敌人,威力不比辣招小,推出的话一定可以将楼市打沉,这一方面财爷说得一点也没错。不过,也不必太担心,虽然短期内成交畅旺,小阳春已出现,重新启动了楼市产业链,算是一件好事,但是地产商并没有立即加价,如九龙湾新盘平均开价每尺仅14,800,比长实去年掟出的「深水炸弹」油塘的「亲海駅」还要低;另一长沙湾新楼首批138个单位,於几小时内抢购一空,加推的208个单位不敢贸然加价,虽然差不多也全数售罄,但价格仍然维持在每平方尺16,000左右,继续以大减价方式推盘,这个订价从高位下调3成,迎合市场需求,更是一件好事。
坦白说,香港起楼成本包括建筑费、利息、行政支出等,每尺港币近万元,加上招标投地或者收购旧楼重建的成本等,每尺通常也需要近万元,建楼总成本每尺动不动就要2万元或以上,以目前这种价格推盘,发展商随时亏损两三成。但是为什么我说低价推盘是好事,原因不管是港府财金官员,还是广大未买楼者,没有人想楼价立即大幅反弹,因为会影响政府管治威信,以及增加上车者负担,而且如果楼价大幅回升,未买楼者会立刻「缩沙」不买,现在是科技资讯年代,大众会第一时间知道成交价格。
货如轮转 重建信心
因此,发展商应该根据现实作出销售部署,以激活楼市交投为大前提。今天的经济环境依然严峻,利率仍在高位,买楼收租并不比把钱放在银行收息好,而且今年有2.2万个单位供应,加上过去一手楼的库存约2万个,合共4.2万个新盘,需要两三年时间才能消化。种种原因之下,发展商假如以市价推盘,只会卖得「唔三唔四」,影响资金回笼,倒不如继续减价促销,营商之道就是要做到货如轮转。
笔者认为,楼市的艰难处境仍未过去,好不容易盼到辣招全撤,当中大家都付出不少努力的汗水。地产商应该负起社会责任,以香港整体大局为重,先让成交量活跃起来,把产业链重新拉动,将楼市的信心重新建立。