昨晚去了一个由几间大学校友会讲座,由施永青先生同我两个人负责演讲,我对大会主办人说,有施生就已经0k,叫我讲即是班门弄斧,不过已经安排好,唯有顶硬上,我与施生在六月份还有一次对叠,由香港电台主办,今次大家就作为热身,施生随随便便唔使睇稿讲一个钟,我就不能,所以我准备了一份讲稿。今次大会的题目,我认为是大块文章,如果将近期改为长期就更好。
近期楼价高企原因及下半年香港经济及楼市方向
1. 供应不足
在长期供应不足,楼价长升长有,这个现象短期内不会破灭,中间可能会作出调整,或者是某些类型物业作出调整。例如: 细价楼。而土地供应不足是由於政府没有及时修改勾地政策,到陈茂波推出招标时,已经是远水不能救近火, 而政府官员大多数都不认同楼价飙升是因为土地供应不足。而勾地政策失败,是因为中,小型地产商都不是「贫女」,不肯「为他人作嫁衣裳」。其实,勾地政策已经成功了99%,只欠1%,如果勾地者未能夺得土地,夺得土地者应该给与勾地者1%勾地费,这样,就会有很多中小型地产商勾地,每年勾地表就唔会有剩,政府知道实况,亦会积极开拓土地。
2. 压力测试
很多时业主要卖楼是财政出现困难,迫不得已卖走。但现在金管局的压力测试令所有业主都有极强防守能力,等闲事件都不会令业主卖楼。就算香港经济转坏或者美国加息。在短期内升至一、两年间都不会令业主卖楼。无人卖楼,楼价又如何会大跌。而压力测试最初的目的是压抑购买力,就算有需求都冇用,过不了压力测试就不能够买楼,换句话说,过得了压力测试就很难要业主卖楼,除非有一个很大溢价,这亦是近日屡创新高的原因。
3. 成交量少
由於少人卖楼,所以,卖楼的人都会要一个比市价高价钱。但是他们亦不心急,唔到价唔卖,就算到价都唔卖,所以,楼价就稳步上扬,成交量大幅减少,业界说只有沙士时期可以相比。我认为唔应该用沙士时间相比,因为当时经济差,市民无钱买楼,成交量低是因为业主唔肯买楼,结果就是楼价止跌回升,现在经济不俗,很多人都可以买得起楼,但耐何楼价太高,成交量低是因为市民非必要都唔会买楼,结果虽然尚未出现,但我估计细价楼是会向下调整。
4. 资金充裕
由低息长期处於低水平,有楼市民越储越多钱,或者,他们不能够加按,但欠债就越来越少,无卖楼压力。楼价长期处於高水平。此外,国内,海外资金到港,除了有些买股票外,有很多都是投资物业。当国内投资在地产市场,就不易出让。造成供应减少,需求增加,楼价上升。
5. 炒家复出
最近新楼盘入飞率相当高,地产商说三成是炒家,但我估计七成是炒家,三成是用家,炒家用个人名义买楼,亦只不过多付一重印花税。而炒家并不是现在才复出,早在去年5-6月时,炒家已经投资细价楼,令致细价楼由去年6月至今最少有3成升幅,很多人认为用家入市,其实是炒家,狂追价的大多数是用家。如果政府在现阶段取消SSD,我相信在近一,两年入市炒家,有很多都会考虑放售在这期间买入的物业,供应量增加,楼价有机会下跌,不过,我唔相信有官员够胆提出,他们担心被市民话官商勾结,放生炒家。
6. 股市大旺,楼市又是否会受惠
在复活节后股市急升,很多人说市民在股票市场赚了钱去买楼,我觉得豪宅业主的机会比较大,因为豪宅业主除了自住物业外,一定尚有不少资产,包括股票,现在有个别股票升幅超过五成,不排除有豪宅业主卖股变现,然后投资到物业市场,细价楼业主应该不会持有大量股票,就算股市大旺,他们都未必能够可以卖股买楼。
7. 楼市的隐忧
易按惹的祸
有很多细价楼业主,包括居屋业主用物业担保向财务公司借私人贷款,这些变相二按利息非常之高,与私人贷款看齐,如果业主无能力还款,那些物业就会变成银主盘,就算那些物业不是负资产,但如果不准时还款的话,银主都可以没收那些物业。倘若出太多银主盘,楼价就会下跌。最近连银行都出现银主盘,这是由於金管局规管银行按揭客户搵财务公司承做二按,这是一个杀手鐧,有不违规的人可能要出售物业,供应增多,楼价就有机会下跌。
供款一去冇回
现在,无论持有多少个物业,多少按揭贷款,每年大约要还总贷款额4%,这些还款是一去冇回,持有多个物业的物业投资者可能要在必要时放弃一些物业,已确保供款可以继续,在以往,物业投资者可以在某些时间加按,用来多卖物业,现在就要放弃一些,此消彼长,供应增多,需求减少,这亦是楼市下跌隐忧。
下半年香港经济及楼市去向
零售业
大多人认为一签多行变成一签一行。零售业减少。导致经济下滑。我觉得这是震荡,现有一签多行很多是物流客,对於零售,尤其是高品质零售,旅游业却没有太多好影响,正是有常客无濶客。一签一行后,将会腾出大约三成容纳量给其他省市,更多自由行的人到港,而那些都是消费者。震荡期可能要一年多才可以见到成效。大家要有心里准备。
股票金融业
沪港通之后,更多国内公司到港找寻机会,上市是其中之一,每一间从国内来上市公司都会为香港带来不少商机。所以,我认为商机无限,问题是香港人是否识得把握。我们应该接纳更多优才移民,政府亦要取消优才移民BSD。
制造业
大家唔好以为香港没有制做业,有,不过不是在香港,而是在国内及其他地区,全盛时期大约有五万间,在2003年,香港受到沙士重创,地产业能够复苏,除了自由行外,还有一批在国内开厂的买家,那些厂有多虽然不是很大间,只得一,二百人,但每年盈利可以买一个二千尺住宅单位,现在,那些厂家最多只有一半仍然继续之外,其余大多数已经结业,更加不要说开新厂,很多厂家及员工甚至要在国内替内商工作,年青人的出路修窄,对香港始终是一个隐忧。
楼市方面
楼市是没有大碍。豪宅将会随著更多国内人到港而上升。中型住宅会因为换楼而上升,最少保持平稳,细价楼方面,可能在过去一年有太大升幅,将会作出回调,如果出现财务公司二按危机,回调幅度会较大,我说“爆煲”,只不过是语不惊人死不休。
现在并不是置业良机,大家亦知道这两年新楼盘的供应量是源源不绝,二手细价楼价一定会受压,要上车最好等多两年。不过,换楼又无妨,甚至早好过迟。
买楼就要买新楼
由於新楼与二手楼同价,我建议如果要买楼不如买新楼,由於炒家大手手入飞,故此,亦要大手入飞。当新楼入伙时,最少同二手楼有20%差距,到入伙时,如果二手楼不跌,新楼就会上升。
也可以卖楼
世事无绝对,并不一定不可以卖走自住楼,但要遵守以下三个原则