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楼价高企削弱本土消费
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楼价高企削弱本土消费

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2019年6月23日

  有分析员话香港经济数据不大理想,再加上中美贸易战、逃犯条例影响,经济有机会进入寒冬,但很奇怪,香港楼价好似不受到经济转坏影响仍然上升。既然楼价上升,零售业表现应该不错。因为不少业主的资产都增了值,口袋里多了钱,乐於消费才是。现在市况反其道而行,莫非出了什么乱子。

  香港经济没有出乱子,现在只是到了楼价太贵,冇晒消费的时候。分析员说得冇错,楼市在最初上升的时候,业主享尽楼市升值的红利,他们可以加按物业用作消费,例如旅游,婚宴、寿宴等,甚至买一些不大实用的物品。楼价每年以10多个%以上升,什么消费都可以应付得来,但去年根据差饷物业估价署数据,楼价只有1.6%升幅,已经为那些不断以物业升值用作消费的业主响了警号。因为他们除了不能继续享受物业升值带来红利,还要应付利息支出,唯一可以做的就是要减少消费。这亦是大家现在见到零售业转弱的主要原因,有不少人归咎於国内人士的消费力下降。这个说法亦没有错,但这是长客无阔客的道理,我们很难希望国内人士一直维持高消费。严格来说,是香港整体经济环境转弱,零售业销售下跌只是将这个结果实质反映出来。

  现在的情况还未算严重,但楼市有升有跌。当楼价下跌时,那些过往以加按物业用作消费的业主就会出现危机,倘若他们不能如期供款,而要将物业由银行转按至财务公司,不出三几年就会变成银主盘。所以,楼价急升亦非好事,因为若果业主不懂得个中危机,认为楼价急升会令到个人资产同样上升而多借款项。到楼价下跌,负债反而因为利息积累而上升,他们就会陷入财务危机。

  换而言之,现在消费减弱反而是好事,一般业主都担心楼价继续下跌而降低消费,加强对手上持有物业防守能力,楼市的危机自然减少一些。随著中美贸易战出现曙光,「逃犯条例」又告一段落,希望楼市在未来一段时间能够保持平稳,经济一定会复苏,在未复苏之前千祈唔好将自己陷入困境。由此可见,香港人今次是一早提高警觉,所以才出现楼价仍然上升,消费力下降的情况。

楼价高企削弱本土消费
1. 十郎
2019-06-23 10:39


      5哥 , 果两兄弟泥左喇。

2. 蚀米
2019-06-23 11:18
就算尺价升多倍,零售也不会升. 人口中位到45了. 吃少些玩少些睡多些. 一部手机玩半天. 看报看片不用钱. 
3. 真真薯片
2019-06-23 11:45
楼价高影响消费,最明显就系大陆,市中心大商场人影都唔多只

香港反而因为港猪澳桥同高铁多左两批客源,差极有个谱
4. 亚Q
2019-06-23 12:14
我个个星期去深圳 , 个D商场人气旺盛 , 你系咪食薯片当饭 , 搞到营养不良 , 脑筋衰退呀 ?
5. 鸟5
2019-06-23 13:27
十哥, 似乎家族成员唔止两兄弟。。。
6. 鸟5
2019-06-23 13:32
  • 而家香港财富 侧晒响地产 而家急 系(估).... 最危险唔系大家知道冇钱... 系大家以为有钱,其实系冇钱.... 上年年尾睇返条数固定资本开支其实已经缩咗好多。。。 得返政府嘅开支有增加。。。 实体经济其实转得好弱 比博士所讲更加严重。。。。 再下未见过97家07 再加2000 三年内一次行晒香港荟点??? 呢个系滚动式熊市 我感表述97加长版。。。 都系嗰句 今年千祈唔好上车
7. 鸟5
2019-06-23 13:36
睇返啲数字 今次有个好特别,就系有钱佬行先,中产行第二,基层行最后( 暂时未睇到 大规模失业).. 从房间类型下跌方向去睇
8. 鸟6
2019-06-23 14:57
5兄已经持续睇错楼市十年,仍然不吸取教训。

特区政府只会更加弱势,未来十公楼及私楼供应只会更加大减。且加息冇期。港楼不升到巅政府已经是还神。

5兄叫人今年不要上车,过去十几年,有那一年5兄叫人上车?结果如何?

9. 向引刀・土著・自醉・浪子说不
2019-06-23 15:16

 

京东今年618销售额达2015亿元(人民币.下同),按年增长27%其中,手机销情最受关注,销售额排名依次为苹果、华为、荣耀、小米(01810)、一加(OnePlus

维他奶中国业务收入及经营溢利分别增加25%33%,主因维他奶与其他产品销售均录得双位数增长,以及提升生产效率所致。在中美贸战下,中国减少进口美国大豆,问及会否影响原材料大豆的供应和价格,集团行政总裁陆博涛透露,内地所用大豆均属本土采购,未受贸战影响,惟集团会密切留意,目前成本依然可控。

此番趋势一来显示内地中产消费力持续强劲,暂时未受经贸摩擦带来的波动影响。二来,面对这个全球最庞大中产市场,试问美国商界又怎愿放过?由此可以乐观推测,中美经贸谈判纵有波折,却绝不会令引刀大陆傻嗨下面强劲起来。

大家若有留意内地的网络社区,例如雪球、微博、微信等,不难看到很多,特别是5月起,自从中美贸易战升温,内地本身舆论管制已在不断收紧,所以引刀大陆傻嗨如同盲虾贼蟹一样,成日乱发嗡风,掌握不到准确的政治风向(小心自堕言论管制陷阱呀)

无论如何,面对中国国势崛起,再加上「大湾区」、「一带一路」等大搞作,香港可说是拿着一手好牌,纵使上海、深圳等内地重点城市势必持续进步和开放,却并不代表香港会受损,皆因随着「整个饼」愈来愈大,绝对不是零和游戏。拿着这手好牌的香港若然衰落,死因不会是来自外来挑战,更非关被引刀大陆傻嗨成日期待「搞向饭・真真薯片后面」,而只会是「自己玩死自己」,因此港楼价继续奔向火星。



10. 路过
2019-06-23 15:23
To 6楼,完全认同财产倾斜哂去楼市个边,而且依种倾钭一锁就廿几三十年,活水变死水,只能靠外来消费人口带来活水,靠外国人既话,香港我谂佢地玩到厌,同外国人基本都好穷,唔系好洗钱,国内人经过今次反送中条例游行,你又估下心里面会唔会有根刺?仲有一件有趣既事,近期有套电影,系一路向西村上春树既作品电影,一路都系高登支持者既最爱,但系就因为有陈国坤几个唔够廿秒既镜头,就话罢睇,你可想而知香港人其实系比国内人更玻璃心,后生既应该接住落黎既思维方式同思绪唔多唔少都会被依种爱港情怀牵动,对香港未来赚取其他中国地区金钱系一大阻力,试问系依种塘水滚塘鱼情况下,我谂香港竞争力只会步向衰退,如果大家指望楼市只升不落系唔系有啲已经偏向系一种信仰?我谂如果唔系有无形之手托住个市,好早之前就已经出左事,系有人有心要个旋转椅游戏玩落去,但大家谂谂,长远当每个人心思都唔系放系自己事业上拼搏,终日炒炒卖卖,个底有几稳相信大家都好清楚,依家每个业主其实都系等紧一个明显讯号,就系真系坚跌既讯号,到时放售既速度应该超快,我谂情况都系大家估唔到的,依个都系政府担心既情况,你估佢真系惊你地无楼住咩,政府只系惊严重影响经济,背负管治不力既污名咋,不过通常都系五鬼拍门,一齐黎
11. 路过
2019-06-23 15:42
To 8楼 几年前我都唔敢同你讲楼市会点点点,但系你睇下近十年真系只靠香港人托起左个市?多数都系外来资金同国内资金带动,今次送中条例,或多或少令外国资金却步,但基於公义理由,我系支持依次修例的,尽管会短暂影响经济,再讲一个事实你知,小弟有时要收大陆公司找落黎既数,中国近依一年对出境资金严左好多,即系中央都发现好多人拎钱落黎洗,香港地下钱庄其实好多,但我都听闻好多都做唔到,有无影响自己谂下,另外我从来唔信政府系做唔到野,我好相信佢地系唔想背负一个堆冧楼市既污名,佢地一路等紧楼市调整先做野,当楼市调整,亦系市区重建展开之时,同埋如果你有留意开新闻,依家有一种方法起楼系先系工厂成个单位整好先,然后运落黎放上去,间屋系厂里面已经驳好哂啲野,到时工人不足,建筑需时依啲问题亦都解决左,依样野唔系我幻想,系一啲政府建筑物已采用,世界唔会每日不变的 依个世界变化比你我想像中都快
12. 鸟5
2019-06-23 21:49
10楼 你睇到嘅 ,就系价格同价值嘅分别。 有慧根。。。
13. 鸟5
2019-06-23 22:17
家庭电器 越平越多人买 。。金融产品 越贵越多人(想)买。。。 香港人住屋(需求)... 睇穿以上三样嘢... 你就睇得穿个 鸡棚。。 睇唔穿, 就唔识计。。 点计都系错
14. 鸟5
2019-06-23 22:26
迟啲发展商会诊减息 。。大吹。。再 派货 ,唔好中招。。未上车千祈唔好上车
15. 路过
2019-06-23 23:05
To 12楼, 用吸毒换取快乐我谂人人都会上瘾,你要佢戒毒,佢会问你咁开心做咩要戒,大家都知对身体唔好,但真系好难戒,你话点算?
16. al70
2019-06-24 12:27
个人经验零售,主要比较跟股市。

股市升,增加消费,
股市跌,减少消费。

楼市升,零售影响两面。
实际影响不大。
个个储钱去买搂,交贵租。
搂升赚账面数。


楼市跌,心理影响减少消费。

上年年尾或年头至现在,7-9个月,零售可以话惨过沙士。
呢个感觉,不只我一个甘讲。



17. 引刀一快
2019-06-24 14:09
To 13楼 鸟5兄

非常同意,殊途同归。
18. 十一哥
2019-06-25 10:59
雀仔   有冇加注 ?

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