在10月16日发表的《施政报告》宣布放宽按揭保险楼价上限(放宽按保),刺激楼市急升温,抢盘潮重现,带动楼价止跌回扬。反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数(CCL)终止十连跌,最新报179.4,按周升0.22%,中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,数据显示放宽按保当周,市况即出现明显转势回升的讯号,确认楼市调整结束。
告别10周下滑 调整完结
最新公布的CCL是反映放宽按保当周市况,指数在连跌10周共4.98%后止跌回升,报179.4,按周涨幅0.22%为15个星期最大。
黄良升直言「估唔到第一周已升得咁厉害」,高过自己预期,的确是专家食屎。因二手住宅成交量多,至今「都冇停」,可见楼市调整结束讯号强烈,但「一周(表现)难讲楼价(最终)升几多至够皮,要多几个礼拜才知(市况)点样(走)」,况且市场存在不明确因素,例如中美贸易谈判首阶段协议能否顺利签署等问题。
黄良升称,现时放宽按保主要惠及楼价1000万元或以下的现楼住宅,「好似马鞍山雅典居,成交价去到970万就止步」,而价码1000万元或以下的二手私人住宅,最近叫价回升,更不乏楼下单位贵过楼上单位的成交,以及同类货破顶情况,但创出全屋苑新高的个案则较罕见,原因是现时楼价仍然处於高位。业主卖楼后会否换楼,是楼价能否持续向上的关键,暂难估计未来楼市升势。他补充,有供款能力但首期不足的市民今次藉放宽按保入市,意味楼市发展健康。
CCL大型屋苑楼价指数(CCL Mass)报180.41,按周上扬0.37%,升幅为18周最大。CCL中小型单位楼价指数报179.11,按周升0.27%,是15周最强。连同CCL在内的3大整体指数同告上升,为近11周以来首见,并结束早前连续10周齐齐下滑的弱势,确认楼市调整结束。不过,反映豪宅市况的CCL大型单位楼价指数最新报180.82,按周微挫0.03%,连跌两周共0.21%。
新界西领涨 豪宅仍向下
4大分区楼价指数最新见3升1跌,是近11周以来再出现同样状况。新界西楼价指数升幅最显著,带领大市止跌回扬,报163.56,按周涨1.38%,为4区之冠。
九龙分区楼价指数报176.45,按周升0.35%,结束7周连跌局面。港岛分区楼价指数为185,按周上扬0.25%。不过,新界东楼价指数创29周新低,报190.01,按周挫0.78%,连跌4周下滑1.64%。黄良升相信,新界东以大单位或豪宅为主,属换楼市场,加上放售盘源多,所以未能止跌。
周五(8日)公布的CCL是根据10月28日至11月3日签订正式买卖合约的中原集团成交计算,当中有逾九成交易是在10月14日至20日签订临时买卖合约,可反映10月16日政府宣布放宽按保当周的市况。
九龙东启德第4A区2号住宅地皮周五截标,对楼市的影响要待11月下旬的CCL才反映。
对於楼价转硬,浸会大学财务及决策系副教授麦萃才认为,放宽按保令到一些以往未有足够资金支付首期的买家,可用较低的首期入市,需求提前出现,楼价1000万元或以下的中小型单位最受惠,惟买家在放宽按保下入市的选择增加,「首期低咗,梗系买可以住得舒服的地方」,估计纳米楼所受冲击最明显。
不过,麦萃才强调,放宽按保只是短期内令市场对住宅需求增加,长远仍须视乎就业是否稳定、薪酬加幅及买家在港置业的信心等,由於近期旅客减少、零售市道疲弱,加上中美贸易纠纷等因素,本港经济转差,全年或出现衰退,长远会对楼市造成影响。