楼市未来5年供应势超标 轮公屋料缩短至4.5年
香港目前正步向土地及房屋供应「收成期」，团结香港基金昨发表《香港房屋趋势导航报告》，预测未来5年私宅和公营房屋的年均落成量分别将达到1.91万及3.5万伙，超过「长策」目标，公屋综合轮候时间可望持续回落。团结香港基金建议，随着供应前景持续改善，政府的房屋政策重心应从「提量」转向「提质」，逐步提升公营房屋单位面积，以及当中资助出售单位特别是绿置居的比例，增加可负担置业机会，完善房屋阶梯，促进社会向上流动。◆香港文汇报记者 黎梓田
根据最新的落成量数字，该会预测显示公屋综合轮候时间有望由目前的5.8年，下降到2026 / 27年度的4.5年，达成政府定下的目标。若计及过去反覆出现的落成延误情况再度发生，届时轮候时间则只会轻微下降至5.2年。团结香港基金高级研究员、土地及房屋研究主管梁耀昊指，如果所有已公布的公营房屋用地都能按时交付及施工，预计未来10年落成量将达到约41万伙单位，较「长策」目标高出33%。即使计入用地交付和建筑工程皆延误的负面因素，最终落成量仍会比「长策」目标高出10%。
每年平均落成3.5万伙公屋
梁耀昊指出，今年开始的5年内，每年平均落成约3.5万伙公营房屋单位，超过「长策」3.08万伙的每年平均目标。影响中短期供应的主要风险因素暂时消除，包括2023/24年度公营房屋落成延误比率大幅下降至2%，而3万伙简约公屋单位预计将按计划落成。
另外，该会分析显示，过去20年香港的房屋供应呈「两头大中间小」的Ｍ形结构，资助出售单位占总存量最少，只有约15%，反映公屋与私楼之间置业阶梯衔接严重不足。以收入计，符合购买资助出售单位的香港家庭资格有近38%，远高於资助出售单位占房屋供应总存量，可见资助出售单位供不应求。尤其体现在每次的绿置居及居屋单位出售，皆出现大幅超额认购的情况，这些购买力在过去往往流向私人房屋A类单位（约430方尺以下）。
吁政府增居屋供应占比
梁耀昊建议，政府应考虑在中短期增加绿置居单位的供应，假如绿置居全数售出，增加绿置居的供应可百分百转移至公屋，在不影响公屋轮候时间的同时，提供更多可负担的置业机会。在增加绿置居的前提下，政府可以考虑调整新落成居屋的绿白表比例，以预留更多名额予白表申请者。中长期而言，政府应增加居屋在公营房屋供应中的比例，以进一步完善房屋阶梯，促进社会向上流动。
综合过去的绿置居销售纪录显示，小型单位并不受欢迎，货尾单位和挞订个案以面积少於300方尺单位占多数。梁耀昊提出，政府在鼓励现有公屋租户自置居所并交还所住单位，应增加新落成绿置居及居屋等资助出售单位的面积，并为新落成单位实用面积封底（即不少於约280方尺），以提升公营房屋居民的居住质素，为居民提供诱因。
绿置居供应可倍增至4000伙
被问及会否建议将部分公屋单位转为居屋单位出售，团结香港基金副总裁叶文祺指，短期仍要以减低公屋轮候时间为目标，但在长期策略中，如公屋轮候时间有效减低，则可将建造公屋的土地拨至兴建居屋。他认为较合适比例为三成公屋、四成居屋及三成私楼，惟相信该比例需到2029年左右才有机会实施。梁耀昊补充，建议政府以循序渐进方式增加绿置居供应，近年绿置居平均每年供应量大约2,000伙，认为可逐步增至3,000、4,000伙，其后视乎情况调整绿置居占公营房屋比例。
未来5年哪区供应最多？
私宅
◆ 九龙城（包括启德）、大埔及西贡将是未来5年的三大供应地区。该段期间内，三区合共将占整体新落成私人住宅单位超过40%。
◆ 九龙城（包括启德）将在未来5年内提供约19,700伙单位，即占新落成私人住宅单位总数约21%。大部分供应将来自政府拍卖的启德前跑道区用地，以及何文田站的两个住宅发展项目。
◆ 大埔将提供约12,800伙单位，预计成为落成量的第二大来源。当中大部分单位供应将来自位於十四乡和白石角的大型住宅发展项目。
◆ 西贡则将提供约9,500伙单位，包括康城站物业发展项目第11至13期的约6,400伙单位，以及安达臣道项目提供的约3,000伙单位。
公营房屋
◆ 离岛（包括东涌）、北区及九龙城（包括启德）三区将成为三大供应地区，合共占该期间整体公营房屋落成量的45%。
◆ 离岛将成为最多供应的地区，未来五年将提供约28,000伙单位，占整体落成量约16%，这些单位全部来自东涌新市镇扩展计划中的11个公营房屋项目。
◆ 北区将供应约25,900伙单位，占整体落成量约15%，当中超过七成将会来自古洞北 / 粉岭北新发展区。
◆ 九龙城是第三大供应地区，供应约25,700伙单位，这些单位分别来自启德发展区内13个传统公营房屋项目及1个简约公屋项目。
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