【明報專訊】香港沒有全民退休保障,市民想老有所養,便要及早投資。中文大學商學院高級講師李兆波,在早前的國際房地及財經博覽會上演講,指在芸芸投資工具之中,「磚頭」除了可作自住外,因具長遠升值潛力和可以提供穩定的現金流,較適合作部署退休的投資工具。
李兆波指出,若市民登入積金局的網頁(http://www.mpfa.org.hk),可找到其中一項名為「退休需要計算機」的功能,不少人在輸入計算資料後,往往被得出的結果嚇一跳﹕會發覺你在供的積金計劃和儲蓄,遠遠不夠理想的退休生活所需,因此要及早籌謀。
李兆波說,人退休後,沒有工作收入,卻要繼續衣食住行,便需要有穩定的現金流,「以往不少人會選擇投資股票及一些金融工具,但在金融海嘯雷曼事件後,會發覺若投資在不當及金融工具,原來可以蝕到渣都冇,不少香港人便將資金改為押在『磚頭』上面,認為樓價縱有波動,但房產不會消失,也不會被騙。」
房產不會消失 不會被騙
雖然現在一般的住宅租金淨回報往往不足3厘,不過李兆波指出,「美國30年期債券的孳息高過3厘,看似比買樓收租吸引,但要一般人願意以七位數字(100萬元以上)買入債券,心理關口不易過,他們寧願買入數百萬元的物業。」
他又表示,香港地少人多,住宅樓價長遠傾向上升,只要不是過度借貸令槓桿過高,大部分人發覺就算經歷過九七後的大跌市,只要捱得過,樓價便總會返家鄉,由蝕變賺。「買物業的一個好處,是它既可透過按揭而具槓桿效果,只要工作穩定,準時供款,樓價跌了也很少會如做股票孖展的被追差價。」
逆按揭 令自住樓也可有「收入」
李兆波指出,只要供完樓,退休後擁有收租物業,便等同有源源不絕的現金流,用來應付退休開支,「而『本金』不會縮水,反而若可以加租,現金流會增加,兼具有抗通脹的效果! 」「就算只有一層自住物業,因現在銀行已能提供逆按揭(或稱安老按揭),以300多萬元的樓價,做了逆按揭,便可每月有萬多元現金可使用,而又同時有居所至終老。」
李指出,現時樓價高企,一些人或會覺得儲首期也覺困難,不如放棄買樓。「從長期而言,樓價總有周期起落,但一個人若不儲蓄,當樓價跌了的時候,一樣沒有首期買樓,人任何時候都應該有儲蓄概念,當機會來的時候,才有資金入市。當然,也有人說儲錢的速度追不上樓價的上升速度和幅度,那儲錢時,就算未夠首期,也可先投資如較穩健而高息的藍籌股或房託,待有關投資升值,便較容易儲得較大筆資做首期。……當然,儲錢便不可以亂花錢,不可頻頻換手機或經常旅行玩樂,所以買樓儲首期,本身已是理財的行為。」
上車置業 愈年老愈不能等
「年輕人有的是時間,現時樓價高,等調整才入市也無可厚非,比如樓價是300萬元,若回落了一成,即等同省了30萬元,這隨時是一般人的一年人工,等也值得。但愈近退休或老年,如有足夠現金買樓,便不要亂等,人老了做按揭也較困難,租樓住,有一些業主也不喜歡租樓給老人家,所以能現兜兜買樓的話,還是早一點入市的好,至少買個『安心』!」
(名人樓市論壇)
明報記者