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亮劍兄，我同你差唔多，肖蛇，年近半百了。95年首置，也得家人幫助，但講明要還，於五年內還清。
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亮劍兄、順民兄， 唔怪得我們可以有緣在呢度相聚，原來大家的背景都差不多，我肖馬，細順民兄一歲，首置係92年，樓價82萬，老婆嫁妝三十幾萬，另外，外父免息貨款五十幾萬，唔够4年就還晒，到現在都非常感激外父。
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23.
To 18 |
| 2014-07-26 22:58 |
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劍哥, 此一時彼一時也, 97年前後做定期有成10厘呀, 能慳一毫得一毫.
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惜緣： 過去幾年家庭收入的增長已經在樓市反映，這是落後的指標。反而未來收入的＂預期＂才是影響將來樓市的關鍵。當市民感到收入停止急升，本地經濟放慢，入市買樓的意慾便下降。
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Peter Paker: 用空置率低來推敲未來買樓需求很大未必可靠。因你忽略了未來供應及未來家庭收入的變化。 08年至今空置率低，其中很大原因是好多發展商無貨賣，而又遇上市民對樓的需求上升。空置率低是結果，不是因。 你看看97起至03年空置率上升，就正因為八萬五所增加的供應，並湊巧碰上本地經濟衰退的結果。 空置率似乎不是領先指標，就正如失業率一樣。
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回應Peter Paker： 雷國怡並非指本地樓價上升只因國內購買力，而非本地購買力。他反而指出內地人減少在本地消費(包括買樓)，是會影響本地人收入，從而削弱本地人購買物業的需求！ 所以，你用CCL與內地買家比例的數據去反駁雷，是不必要的。
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回應Peter Paker： 雷國怡說高收入人士増長減少，似乎是據其個人觀察，多於客觀統計。 但請pp留意，用過去數年高收入家庭增長趨勢，來判斷買樓需求足以支持樓價是值得商榷。 就以你所提供的數據，05至07年高收入家庭數目亦不斷上升，但08年樓價亦曾因金融海嘯而下跌。所以，需求可以是很虛的，在短時間內可以急速消失。 此外，你所提供的都是舊數據，未來的收入變化才是關鍵！
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回應Peter paker： 在金管局收緊新樓按的措施下，能借9成的人少之又少，自然新批樓按的人，其借貸及供款比率較之前下降。 但不能忽視，過去幾年低息，可以吸引很多有物業的人加按變現。日後加息，對他們有實在的負面影響！
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回應Peter Paker： 在你回應雷生的文章中的圖11，即本地金融機構的各類貸款佔總貸款的比例折缐圖，其當中的趨勢是反映金融機構傾向多做那一類生意(貸款)，近年按揭貸款的息口偏低，跟向國內提供貸款的回報，有天淵之別。自然相對地樓按貸款佔比下降，而國內貸款佔比上升。 這些貸款比例的變化，不能直接反映借貸人士的還款能力是高還是低！
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要小心：先有結論(樓市需求會繼續很強)，而後找理據。
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我很同意順民在14/F所説。 我們很多人笑羅家聰測市唔準，但他就是很喜歡從數據中找相關性及因果。 為什麼他常常唔準，我相信這是因為他沒有用心觀察世界的變化，及數字背後的經濟行為是如何運作。
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To 27 tom, 估計家庭收入會否增長就看HK經濟會變差嗎？ 大陸佬唔買嘢，但是香港也有其他行業， 759，公務員，建築，十大基建，醫療，trading ，it ，迪士尼擴建等等，依家facebook都來香港開公司。
當然金融風暴隨時會來，但是香港發展不會因為等風暴而停止。 一日有人移民香港，一日有生產力，一日大陸要用大陸人口溝淡本地人，易於控制香港，一日都有租買需求。
都係個句，tom哥，對自己有信心，樂觀係博士話最緊要。你唔係依為現在係你人工盡頭，如果係，你要諗計！香港有很多機會，晤好因為大陸客唔買名牌和金，就依為香港一定霖。
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Tom哥， 未來供應,Peter Parker 哥試過寫文章幫波叔搵地，數極都欠D，你不如睇睇有冇new points
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未來既嘢,大家都係估估下，你睇財爺同大行D分析員都估錯稅收，GDP，樓市。
未來factor 一定中---------只有依家息口一定只會向上,但幾時上，上幾多, 大學都係估估下
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35.
引刀一快 |
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| 2014-07-27 10:24 |
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To 31樓 Tom兄
數據係已經發生嘅事情，如果單憑數據可以準確預測未來，電腦就足够，毌須人腦。
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36.
引刀一快 |
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| 2014-07-27 10:27 |
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為什麼他常常唔準，我相信這是因為他沒有用心觀察世界的變化，及數字背後的經濟行為是如何運作。
即使幾用心，人好難知道世界所有變化，更難嘅係準確地將所有因素以合適比重作出分析，即使可以，亦無法避開變數。
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37.
引刀一快 |
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| 2014-07-27 10:31 |
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一個睇相佬會突然有幾年睇相特別準，揚名四海，但係亦會有睇親都冇靈感，唔凖，靠名氣，食老本嘅日子。
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38.
Peter Paker |
| 2014-07-27 10:39 |
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to Tom
1. 單憑看空置率係看不到需求變化。但合成空置量及落成量就可以看到各區及各種大小單位的需求變化。如果你睇得明以下公式及其背後的概念，就知我講咩
年初空置量+ 落成量 - 吸納量 = 年末空置量
單憑空置是睇唔到需求，係要加工才看到
2. 按揭佔整体貸款的比例由02年的30%，升至15%左右，期間CCL由40升至120。樓價大升，按揭比例大跌5成，再加上97係淨貸款1.1 -1.2倍GDP 及今天淨存款1.2 - 1.3倍GDP，不是本地置業人士實力增加會是什麽呢？
這完全跟境外貸款比例增加有什麽關系吧，不明你為什麼將本地業主實力跟境外貸款扯上關係
3. 今天新批按揭的 loan-to-value %只有53-55%，這包括新置業及加按，還有正面信貸資料庫，好難借上借。銀行好難出事，你自己試下想下點解，唔明可睇我舊文，收緊按揭如何影響樓市
http://m.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&com=&id=26501
待續
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39.
Peter Paker |
| 2014-07-27 11:23 |
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To Tom 4. 我當然明白過去 data 不一定 等如未來的情況。 但香港整體經濟、整體住戶收入情況不可以如些公司之股价般能一夜之間倒下，都有其長期趨勢。所以分析整體經濟情況不能只看一、兩個季度，而我係看30 - 40個季度，這樣不會因 1 - 2 个季度的落差 (放緩) 而 miss 左長期趨勢。要確定長期放緩，起碼要 6 - 8 個 quarters 況且，過去趨勢對未來有一的預測作用，否則，股市就冇人用技術分析去 predict 股价及大市走勢
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40.
引刀一快 |
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| 2014-07-27 12:10 |
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過去趨勢對未來有一的預測作用，否則，股市就冇人用技術分析去 predict 股价及大市走勢
如果全信技术分析成功率比起靠直覺靈感睇市況的人，有明顯優勢、成果的話，早就唔見晒D自己炒股嘅散戶了，個個都俾錢“專家”炒啦。
技術分析，同睇風水，有個共通點，就係門派甚多，推測結果差异甚大，亦冇邊個派別長測長中，信邊個好？睇運氣囉。
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