筆者認為，“在未來三四年間一手市場大約可以提供72,000個單位”是一個頗抽象及複雜的概念，好難明白關生為何可以簡單地單憑這個數字已達72,000個單位，就確定樓價要大幅回吐。就這個72,000伙潛在供應，筆者有以下4種演繹方式 〈a〉~〈d〉 ：

〈a〉

首先，筆者將由2004年9月至2013年12月的CCL及未來三四年間一手市場的潛在供應量，進行趨勢分析。截至2004年9月，潛在供應量（紅線）為高位的73,000伙，並持續下跌至最低的52,000伙（2009年9月），CCL亦由2004年9月的48不斷上升至2009年9月的72.92。

然後，由2009年9月起，潛在供應量由低位的52,000伙，不斷上升2013年12月的72,000伙，期間CCL亦由2009年9月的72.92快速上升至歷史高位約123 - 124，期後因DSD，CCL才輕微下跌至117 - 119。單純去看CCL及潛在供應量的過往趨勢後，70,000多伙的潛在供應未必能對樓價構成重大壓力。

〈b〉

若單純去看趨勢，讀者基本上無法得知 (i) 市場能否承受72,000伙的潛在供應，以及 (ii) 發展商的存貨量是否屬過量的水平。

一般而言，發展商由投地至住戶開始入伙需時約4年。即是說，72,000伙潛在供應平均每年可提供18,000個單位。根據長策會提議，10年建屋目標47萬，其中4成為私營房屋，即10年需要188,000個私宅單位，每年平均需求量約18,800伙。

對比現有長策會提出的需求量（18,800伙），現有72,000伙潛在供應量勉強僅僅能滿足1個房屋生產周期的需求量，這樣是否算是的“驚人” 的供應量，讀者可自行判斷。不過，我認為須要擔心的事情，不是關生所說的“驚人”私宅落成量增長，而是現有存貨量不足以應付需求。

〈c〉

房運局及傳媒經常以未來3 - 4年去形容這72,000伙的潛在供應量。若發展商的土儲每年能以18,000 - 24,000伙的速度被補充，這72,000伙就是未來3 - 4年的供應量。但現實是，3D辣招使到樓價停頓，同時建築成本亦持續上升，發展利潤收窄，發展商差不多已暫停透過舊區重建及補地價等去補充土儲，現在私宅土地供應渠道只剩下政府主動賣地一途。

根據2011 - 2013年政府賣地的私宅建屋量，平均每年只有12,000伙。2014年第一季政府招標土地的建屋量約5,500伙（還未扣除白石角流標損失的780伙），而2014年第2季則只剩下1,500伙的土地招標。老實說，現在供不應求的情況嚴峻，為何政府第2季只拿出1,500伙私宅的土地出來招標？倒值得大家想想。

若政府土地不足以維持每年有18,000 - 24,000伙的土地招標，這72,000伙潛在供應根本不可能於未來3 - 4年內推出。否則，若發展商以高於土儲補充量的速度去賣樓，一來售價不能做到最好，二來發展商的土儲幾年後會慢慢「乾塘」。發展商為何要這樣「低Ｂ」去加快賣樓速度？

〈d〉

運房局提供私人住宅一手市場供應統計數字，這個未來3 - 4年一手潛在供應數字包含：

‧ 已落成樓宇但仍未出售的單位數目；

‧ 建築中但未售出的單位數目；

‧ 已批出土地並可隨時動工的項目之可建單位數量；

儘管2004年 - 2013年潛在供應的數字大多處於約60,000 - 70,000的水平，但是2013年的數字與2004 - 2006年的最大的分別在於“已落成樓宇但仍未出售的單位數目” ，“已落成樓宇但仍未出售的單位數目” 屬於一些可供隨時入住及使用的單位。在2004 - 2006年，這些單位數目有15,000 - 19,000間，2013年的只剩下約5,000間，接近歷年新低水平。

最新的住宅空置率為4.1%（截至2013年年末），屬1997後的新低，比2012年再下跌0.2%。不要忘記2013年有8,200伙落成，空置率跌証明住宅吸收量大於落成量。今天住宅短缺及代理租 / 賣盤乾水嚴峻，短缺情況有如「近火中的近火」，而今天最需要的是可供隨時入住的單位。但是，這些“已落成樓宇但仍未出售的單位數目” 差不多卻是歷年新低水平。而72,000個潛在供應的絕大部份卻只是在建築中及仍未動工的狀態，情況好比「遠水中的遠水」。

對於這個問題，掌管房屋事務的官員目前應十分頭痛。