楼市畅旺并不代表所有范畴的物业都兴旺。楼市分开几个部分，分别有住宅和非住宅物业（即工商铺和车位等），今天的住宅市场因为全面撤辣而成交畅旺，然而工商铺市场却伊人独憔悴，原因为何？且听笔者慢慢道来。

　　港府这回撤辣对於向来没有辣招税的工商铺没有直接带来帮助，目前的资金一窝蜂涌入住宅市场，工商市场成交依然低迷。虽然非住宅物业的投资回报可达3厘到5厘左右，而住宅的回报却只有2厘到3厘，投资回报相差一厘多，但是住宅的吸引力还是比较大。

住宅与非住宅供楼利率相差2厘

　　读者可能有所不知，香港的银行体系对住宅和非住宅的财务态度截然不同。购买住宅向银行贷款是以优惠利率（P减）来计算，一般封顶的利率在4.125%左右，可是购买工商铺物业银行开出的按揭条件，绝大多数是以拆息（H加）来计算，近年来通常供楼利率都在6厘甚至以上，两个贷款利率相差近2厘，难怪工商铺市场仍然欠缺购买动力。

　　近期某些银行的定期存款利率高达4厘至5厘，大衆错觉银行承做住宅的按揭贷款会出现亏损情况，笔者认为实情未必如此。现今香港银行总存款超过16万亿港元，其中有大约45%的存款是放在活期和储蓄户口，这些金额是非常巨大的存款，大家都知道活期户口的利率非常低甚至没有，用这庞大的活期存款来承造住宅按揭，银行可以赚取很大的息差。

以活期存款做按揭 银行赚大钱

　　各位开始明白工商铺市场仍然处於艰难时期，就是因为供楼负担巨大，与住宅利率出现近2厘的差距。加上写字楼、零售、饮食等行业的巿道仍未复苏，租金仍有下调空间，引致一衆持有非住宅物业的投资者和中小企业入不敷支，供楼可谓百上加斤。

　　为免进一步影响香港金融体系稳定，当局和金管机构应该重新审视非住宅这个范畴出现的严重问题，向金融和银行机构发出指引，对工商铺市场一视同仁，贷款利率向住宅看齐。

　　如能够让非住宅物业承造的供款利率，公平地与住宅市场一样，工商铺市场也就一样可以见到曙光，对香港整体经济带来积极作用。银行（尤其是大型银行）要负起社会责任，短期赚少一点，与大家共渡时艰，一起守住阵营，待到美国利率回调，工商铺市场便可重回正轨。