繁 / 简 / ENG
App下载
代理登入
主页

搵楼/成交
搵楼
绿表居屋
一手新盘
买卖成交
租赁成交
临时买卖合约
一手消耗表

业主放盘
放盘主页
搵地产代理
删除楼盘

宅谷按揭
博客
博客主页
所有回应
地产论坛
注册成为会员
新闻

数据公布

置业手册
置业流程
租楼 vs 买楼
一手 vs 二手
睇楼书
居屋百科
村屋
物业起底
化妆楼
凶宅
验楼 DIY
即时估价
按揭计算机
英中词汇
英文缩写
置业避雷针
租屋指南针
相关网站
VR睇楼

关於我们
地产博客 > 资深会员专栏 返回
浏览人次：45597    回应：56
资深会员专栏

长河乱话（十四）指数的故事

 

历史长河

2017年4月7日

    本期乱话宗旨：少废话，多上图，一言为定。

 
    图一：中原城市领先指数 vs 政府差饷物业估价署指数。可以看出2011 年之前二者走势相近，之后则渐行渐远，CCL 严重落后於政府数据，且差距越来越阔。原因不详，请大家赐教。

图一

更多...
 
 
我要回应
我的稱呼
回应 / 意見
验証文字
 
会员登入
登入ID 或 网名
密碼
注册成为会员
忘記密碼
1. 無奈 2017-04-08 00:02:20
沙發先
2. 無奈 2017-04-08 00:05:12
咁奇怪？中原领先指数竟變成落后指数？陰謀？
亦是37年，廣州楼价升了近百倍。
3. 打工仔 Andy 2017-04-08 00:10:03
有图有真相! 
4. Bos fan 2017-04-08 03:17:55
其實，係香港想长远生㓉無憂嘅方式係哂上面啲图已經講哂，完。
5. 历史长河 2017-04-08 09:53:43
2 楼無奈兄，

講陰謀可能言重了，不過事實擺在眼前，CCL出現了系統性偏差，而這種偏差是近五年才出現的。

其實任何以抽樣調查为基礎推導出的数据都会有偏差，這不奇怪，但是如果這種偏差變成了持續的，沒有逆轉的时候，就肯定是某方面出現了問題。問題可能出現在哪裡呢？

可能一：辣招推出后，改變了原本楼市生態，原来的樣本及樣本的楼价走势不再具有該有的代表性。比如所抽選的屋苑中細价楼比重偏低等等。

可能二：由於CCL只计二手成交，不计新楼。而政府指数则全部包括。偏差可能說明：1 .新盘成交比重越来越大；2. 新舊楼差价越来越大，新楼開价直達堅離地城。照理講，新楼也会變二手楼，不過由於SSD, 這個過程非常㣪慢。

可能三：CCL 以中原促成交易为抽樣基礎。中原促成的交易楼价偏低。哈哈

可能四：指数计算方法有改變，或故意为之。

可能五：请大家補充。哈哈


不管是何種可能，一個一向具有公信力的指数出現了明顯的偏差，应該引起重視，向公眾解釋一下是应該的。如果大家以CCL 做投资參考，好容易中伏。好友自high 会快感不足，淡友则会溫水煮蛙，歡樂不知时日過。


大家一起研究研究。
6. 無奈 2017-04-08 12:45:11
有道理。
关於可能二，SSD因素本应隨时間而消失，但辣招令业主惜售，很難變成二手了。

問題是政府用什麼基凖將新楼納入指数呢，为什麼中原指数又不可以？

指数公司的確需要向公眾解釋。
7. 無奈 2017-04-08 13:04:43
图3所示細單位跑嬴大單位除因辣招外，量寬令銀紙貶值，造价上升，購买力向下了。細單位受追捧。
8. 历史长河 2017-04-08 18:28:17
無论政府的政策原意如何，五年来以房屋政策作为施政重中之重的結果是：
1. 整體房价上漲五成，細价楼更暴升八成。
2. 擁有房屋的比例下降一成。更多人租住等跌先。
3. 住房面積越来越小，納米楼流行。
4. 銀行最穩陣的生意不能做，水浸之下只好惡性競爭，房貸利率长期低企又加強了上升走势。


所幸的是新特首已意識到穩定楼市不能长期靠辣招，希望不要在歧途上繼續迷失。


9. Jerry 2017-04-08 18:45:47
河兄，如果未来楼市調整，可能2-3房抗跌力最強？
10. 历史长河 2017-04-08 21:11:21
Jerry 兄，從图二、三中顯示的過去幾次大跌市中，睇唔到大單位防守力強於細單位。未来会怎樣，答案是有可能：

1. 現在新供应以細單位为主，由於換楼鏈被辣招打斷，大單位的需求只是暫时被雪藏，加埋浪子兄等一眾有錢人嘅罷买行動，潛在需求越積越多。
2. 拜金管局的逆週期措施所赐，依家买得起豪宅的真係實力超強+低槓桿。
3. 北水偏愛豪宅，你懂的。
4. 你同打工兄一班富豪睇好豪宅.......

11. 打工仔 Andy 2017-04-08 22:12:36
长河兄

唔係啦, 我呢 d 蟻民都係住上車盘, 呵呵!
12. Oscar Lam 2017-04-09 09:51:18
长河兄，

從各種图表中已經清楚看到：
1. 投资物业长揸必勝；
2. 物业一向是最穩健的投资工具；
3. 只要大家资金充足，投资物业是沒有問題的。

謝分享！
13. 阿豬 2017-04-09 18:43:48
多謝长河兄分享
想请教各位高人如果想增加投资物业的知識
有冇好书或网页介紹？
謝謝
14. 打工仔 Andy 2017-04-09 20:02:24
长河兄

你點預測今年年尾 CCL 走向 ? 
15. 历史长河 2017-04-09 23:03:30
Oscar 兄，總結得非常好。如果有新的理论，请與大家分享，一起研究。
16. 历史长河 2017-04-09 23:14:28
打工兄，如图一所示，過去二十四年香港楼市總共有大小底四個：沙士底，海嘯底，引刀底，爆煲底。

今年逢七不利，大陸經濟衰退浪殺埋，陰陽相克，水火不容，借嘅錢總是要還的，不是不報，时候未到，波浪走势图雙頂已顯示有如泰山壓頂之势，這一波將会非同小可。掐指一算，肯定破「爆煲底」127， 直插久攻不下的「引刀底」118， 陰跌五年后，「海啸底」已成高位，年底見真章，能收報高於「沙士底」都唔拿奬。一起研究。

17. 引刀一快 2017-04-10 04:28:16
呵呵，粵港澳大灣區開展，冇底。
18. 历史长河 2017-04-10 08:59:44
點解冇底？
19. 引刀一快 2017-04-10 10:18:22
长河式投资法，教人唔睇价入貨，駛乜考慮抵唔抵，底唔底？哈哈哈
20. CD ROM 2017-04-10 17:50:16
過去37年，香港楼市升17.5 倍，每年平均升幅为8.2%。

此数字頗为嚇人。
21. 引刀一快 2017-04-10 19:50:27
呢D嘢就係睇你计到邊一年，攞邊度嚟计。

等楼市開始確認下跌，再比對兩個高峰位置，你会發現更驚人。

淡友觀點不外兩個，买楼不急於一时，所以投资不限一種。
22. 历史长河 2017-04-10 22:29:19
刀兄，站在历史高位的今天，回望那條優美性感的曲線，只恨錢太少买得太少。雖說是历史高位，下週回望又變成低點，天意弄人啊！

回首向来蕭瑟處，也無風雨也無晴。一起研究。
23. 引刀一快 2017-04-10 23:10:28
长河san

唔恨唔恨，我從来睇唔見社会二分有何美麗前景，唯恨香港有可能變成珠三角老二，唔爭氣啊。
24. 历史长河 2017-04-10 23:18:39
刀兄志存高远，令人佩服。长河一介草民，只求解決溫飽，不被洗劫而已，慚愧慚愧。
25. 引刀一快 2017-04-10 23:21:26
洗劫方式有好多，揸住滿手貨，一樣会遇上洗牌，總之一句，筍就买。
26. 历史长河 2017-04-11 08:12:26
回望那條優美性感的曲線, 過去的任何一刻都好筍。
27. 引刀一快 2017-04-11 08:24:28
意指一切該买嘅时刻已經過去？
28. 历史长河 2017-04-11 08:29:46
下週回望又變成低點，天意弄人啊！

一起研究
29. 引刀一快 2017-04-11 08:40:45
最怕天意弄人，下週又低點。
30. 历史长河 2017-04-11 08:44:25
怕就应該再等等比較穩妥，哈哈
31. 引刀一快 2017-04-11 08:51:20
咁筍，都係唔阻你嘞，买喇。
32. 历史长河 2017-04-11 09:04:34
又要照肺嗎？哈哈
33. 引刀一快 2017-04-11 09:16:57
买喇，心知肚明就夠，唔駛知肺有冇明。
34. 历史长河 2017-04-11 09:22:31
收到
35. 引刀一快 2017-04-11 09:24:07
個肺？
36. 历史长河 2017-04-11 13:04:27
刀兄，雖然我唔明你講咩，不過我覺得你都幾有道理，一起研究研究！
37. 历史长河 2017-04-18 11:15:10
刀兄，一語中的，前週CCL 果然成为低點，天意弄人啊！
38. 引刀一快 2017-04-18 18:55:04
啊，果然天意弄人啊，唔知弄咗咩人？

齊齊向神算长河san膜拜，祁得长河神力庇佑！
39. 历史长河 2017-04-18 20:09:28
天意弄神算？
40. 引刀一快 2017-04-18 20:19:55
毛主席萬壽無疆萬萬歲，长河九千歲，请骷髏頭堡赐我力量！
41. 历史长河 2017-04-18 22:28:37
刀兄，雖然我唔明你講咩，不過我覺得你都幾有道理，一起研究研究！
42. 引刀一快 2017-04-19 07:42:48
既然明白就OK喇。
43. 历史长河 2017-05-05 21:07:01
刀兄，本以为中原指数連升十幾次，历史新高破完又破，应該開次細吧，跟一班友賭CCL跌，結果又是新高，輸咗三碗魚蛋粉。天意弄人啊！哈哈

支持大灣區, 一起研究。
44. 路人xx 2017-05-05 21:43:57
從前，雲吞麵卖五毫子一碗，某君好鐘意食，日日食，有一日，雲吞麵加价到六毫子一碗，某君覺得貴，並且相信終有一日，雲吞麵会跌价，返到五毫一碗的水平，可是，事與願違，某君写信比港督葛亮洪，提出限制雲吞麵必須加辣椒油等等措施，希望政府可以壓抑雲吞麵的价格，可能港督公事繁忙，又或者不懂得中文，一直未有回覆，此后幾十年，某君再無食雲吞麵。最近，某君看到引刀兄和浪子的文章，終於發現知音人⋯⋯  未幾，古稀之年的某君仙遊，並寄語寄望引刀等人得償所願⋯


45. 引刀一快 2017-05-05 21:56:31
长河san，你同邊個賭緊？等錢駛咩？

留返d去大灣區食燒鵝喇，呵呵。
46. 打工仔 Andy 2017-05-05 21:57:32
河兄

輸咗三碗魚蛋粉事少, ccl 仲升就事大! 哈哈!
47. 历史长河 2017-05-05 22:00:43
打工兄，跟你比，我是淡友。不可思議！哈哈
48. 引刀一快 2017-05-05 22:07:00
咪係囉，算CCL升多兩年你都唔敢入市，繼續乾用把口開心下囉。
49. 历史长河 2017-05-05 22:10:47
刀兄，你知我無銀，俾面了，唔好揭底。咁我替滿倉的朋友開心唔得嗎？
50. 引刀一快 2017-05-05 22:47:35
长河san

多謝先，CCL好似冇计大灣區D楼喎。
51. 历史长河 2017-05-05 22:51:41
刀兄是话俾我知你已滿倉是嗎？收到，這就對了，恭喜恭喜。也勸一下你的朋友浪子兄吧，無謂再等下去了。80年睇波到現在已經37年了！
52. 浪子心聲 2017-05-05 23:40:11
长河小弟弟，不如勸下自己快啲买兩件納米楼，無謂再等下去了，無謂罷买，「买得一件多一件」啊！！
53. 引刀一快 2017-05-06 03:58:08
长河san

當然，滿倉大灣區。
54. 打工仔 Andy 2017-05-06 06:59:24
引刀兄早晨

我估, 終有一日内地楼价会看齊港楼, 呢個浪真係唔講得笑, 我的確認为好有机会! 
呵呵 !
55. 历史长河 2017-05-06 09:04:08
浪子兄，我同你一樣，等咗幾十年，到今日真是連納米楼也买不起了。

不過我就願賭服輸，不会要求政府修改遊戲規则来懲罰賭贏的班友。一起研究
56. 蕭峰 2017-05-06 09:59:02
一張图代表千言萬語！长河兄👍

我估兩條線的分別在於：ccl祇计二手，升的更癲既一手未计入。ccl成分屋苑大部分为藍籌屋苑，而呢5年升的最癲既係細价楼，未必係成份屋苑內。