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長河亂話(十四)指數的故事
 
歷史長河
2017年4月7日

    本期亂話宗旨:少廢話,多上圖,一言為定。

 
    圖一:中原城市領先指數 vs 政府差餉物業估價署指數。可以看出2011 年之前二者走勢相近,之後則漸行漸遠,CCL 嚴重落後於政府數據,且差距越來越闊。原因不詳,請大家賜教。

圖一



    圖二:全港各類單位1993 年-2017年走勢圖。從93年計到現在的二十四年間,大型單位明顯跑贏細單位。 

圖二

    


圖三:全港各類單位2012年-2017年走勢圖。奇怪的現象發生了,以過去五年計,細單位完全跑贏大單位,E類單位在過去5年只升18%,這是非常可恥的。為何大細單位走勢完全反轉?辣招乎?

圖三


    

圖四: 香港樓市在過去37的走勢。

 圖四

 


    表1: 過去37年,香港樓市升17.5 倍,每年平均升幅為8.2%。過去5年每年的平均升幅高於10%,相對長期平均來講,升速有啲過快。

表一

                                         各類單位升幅

 

A

B

C

D

E

All
Class

Annual
Growth

1980-2017

1858%

1764%

1742%

N/A

N/A

1755%

8.2%

1993-2017

273%

254%

238%

269%

372%

260%

5.5%

2012-2017

75%

66%

43%

34%

18%

65%

10.6%

     

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1. 無奈 2017-04-08 00:02:20
沙發先
2. 無奈 2017-04-08 00:05:12
咁奇怪?中原領先指數竟變成落後指數?陰謀?
亦是37年,廣州樓價升了近百倍。
3. 打工仔 Andy 2017-04-08 00:10:03
有圖有真相! 
4. Bos fan 2017-04-08 03:17:55
其實,係香港想長遠生㓉無憂嘅方式係哂上面啲圖已經講哂,完。
5. 歷史長河 2017-04-08 09:53:43
2 樓無奈兄,

講陰謀可能言重了,不過事實擺在眼前,CCL出現了系統性偏差,而這種偏差是近五年才出現的。

其實任何以抽樣調查為基礎推導出的數據都會有偏差,這不奇怪,但是如果這種偏差變成了持續的,沒有逆轉的時候,就肯定是某方面出現了問題。問題可能出現在哪裡呢?

可能一:辣招推出後,改變了原本樓市生態,原來的樣本及樣本的樓價走勢不再具有該有的代表性。比如所抽選的屋苑中細價樓比重偏低等等。

可能二:由於CCL只計二手成交,不計新樓。而政府指數則全部包括。偏差可能說明:1 .新盤成交比重越來越大;2. 新舊樓差價越來越大,新樓開價直達堅離地城。照理講,新樓也會變二手樓,不過由於SSD, 這個過程非常㣪慢。

可能三:CCL 以中原促成交易為抽樣基礎。中原促成的交易樓價偏低。哈哈

可能四:指數計算方法有改變,或故意為之。

可能五:請大家補充。哈哈


不管是何種可能,一個一向具有公信力的指數出現了明顯的偏差,應該引起重視,向公眾解釋一下是應該的。如果大家以CCL 做投資參考,好容易中伏。好友自high 會快感不足,淡友則會溫水煮蛙,歡樂不知時日過。


大家一起研究研究。
6. 無奈 2017-04-08 12:45:11
有道理。
關於可能二,SSD因素本應隨時間而消失,但辣招令業主惜售,很難變成二手了。

問題是政府用什麼基凖將新樓納入指數呢,為什麼中原指數又不可以?

指數公司的確需要向公眾解釋。
7. 無奈 2017-04-08 13:04:43
圖3所示細單位跑嬴大單位除因辣招外,量寬令銀紙貶值,造價上升,購買力向下了。細單位受追捧。
8. 歷史長河 2017-04-08 18:28:17
無論政府的政策原意如何,五年來以房屋政策作為施政重中之重的結果是:
1. 整體房價上漲五成,細價樓更暴升八成。
2. 擁有房屋的比例下降一成。更多人租住等跌先。
3. 住房面積越來越小,納米樓流行。
4. 銀行最穩陣的生意不能做,水浸之下只好惡性競爭,房貸利率長期低企又加強了上升走勢。


所幸的是新特首已意識到穩定樓市不能長期靠辣招,希望不要在歧途上繼續迷失。


9. Jerry 2017-04-08 18:45:47
河兄,如果未來樓市調整,可能2-3房抗跌力最強?
10. 歷史長河 2017-04-08 21:11:21
Jerry 兄,從圖二、三中顯示的過去幾次大跌市中,睇唔到大單位防守力強於細單位。未來會怎樣,答案是有可能:

1. 現在新供應以細單位為主,由於換樓鏈被辣招打斷,大單位的需求只是暫時被雪藏,加埋浪子兄等一眾有錢人嘅罷買行動,潛在需求越積越多。
2. 拜金管局的逆週期措施所賜,依家買得起豪宅的真係實力超強+低槓桿。
3. 北水偏愛豪宅,你懂的。
4. 你同打工兄一班富豪睇好豪宅.......

11. 打工仔 Andy 2017-04-08 22:12:36
長河兄

唔係啦, 我呢 d 蟻民都係住上車盤, 呵呵!
12. Oscar Lam 2017-04-09 09:51:18
長河兄,

從各種圖表中已經清楚看到:
1. 投資物業長揸必勝;
2. 物業一向是最穩健的投資工具;
3. 只要大家資金充足,投資物業是沒有問題的。

謝分享!
13. 阿豬 2017-04-09 18:43:48
多謝長河兄分享
想請教各位高人如果想增加投資物業的知識
有冇好書或網頁介紹?
謝謝
14. 打工仔 Andy 2017-04-09 20:02:24
長河兄

你點預測今年年尾 CCL 走向 ? 
15. 歷史長河 2017-04-09 23:03:30
Oscar 兄,總結得非常好。如果有新的理論,請與大家分享,一起研究。
16. 歷史長河 2017-04-09 23:14:28
打工兄,如圖一所示,過去二十四年香港樓市總共有大小底四個:沙士底,海嘯底,引刀底,爆煲底。

今年逢七不利,大陸經濟衰退浪殺埋,陰陽相克,水火不容,借嘅錢總是要還的,不是不報,時候未到,波浪走勢圖雙頂已顯示有如泰山壓頂之勢,這一波將會非同小可。掐指一算,肯定破「爆煲底」127, 直插久攻不下的「引刀底」118, 陰跌五年後,「海啸底」已成高位,年底見真章,能收報高於「沙士底」都唔拿奬。一起研究。

17. 引刀一快 2017-04-10 04:28:16
呵呵,粵港澳大灣區開展,冇底。
18. 歷史長河 2017-04-10 08:59:44
點解冇底?
19. 引刀一快 2017-04-10 10:18:22
長河式投資法,教人唔睇價入貨,駛乜考慮抵唔抵,底唔底?哈哈哈
20. CD ROM 2017-04-10 17:50:16
過去37年,香港樓市升17.5 倍,每年平均升幅為8.2%。

此數字頗為嚇人。
21. 引刀一快 2017-04-10 19:50:27
呢D嘢就係睇你計到邊一年,攞邊度嚟計。

等樓市開始確認下跌,再比對兩個高峰位置,你會發現更驚人。

淡友觀點不外兩個,買樓不急於一時,所以投資不限一種。
22. 歷史長河 2017-04-10 22:29:19
刀兄,站在歷史高位的今天,回望那條優美性感的曲線,只恨錢太少買得太少。雖說是歷史高位,下週回望又變成低點,天意弄人啊!

回首向來蕭瑟處,也無風雨也無晴。一起研究。
23. 引刀一快 2017-04-10 23:10:28
長河san

唔恨唔恨,我從來睇唔見社會二分有何美麗前景,唯恨香港有可能變成珠三角老二,唔爭氣啊。
24. 歷史長河 2017-04-10 23:18:39
刀兄志存高遠,令人佩服。長河一介草民,只求解決溫飽,不被洗劫而已,慚愧慚愧。
25. 引刀一快 2017-04-10 23:21:26
洗劫方式有好多,揸住滿手貨,一樣會遇上洗牌,總之一句,筍就買。
26. 歷史長河 2017-04-11 08:12:26
回望那條優美性感的曲線, 過去的任何一刻都好筍。
27. 引刀一快 2017-04-11 08:24:28
意指一切該買嘅時刻已經過去?
28. 歷史長河 2017-04-11 08:29:46
下週回望又變成低點,天意弄人啊!

一起研究
29. 引刀一快 2017-04-11 08:40:45
最怕天意弄人,下週又低點。
30. 歷史長河 2017-04-11 08:44:25
怕就應該再等等比較穩妥,哈哈
31. 引刀一快 2017-04-11 08:51:20
咁筍,都係唔阻你嘞,買喇。
32. 歷史長河 2017-04-11 09:04:34
又要照肺嗎?哈哈
33. 引刀一快 2017-04-11 09:16:57
買喇,心知肚明就夠,唔駛知肺有冇明。
34. 歷史長河 2017-04-11 09:22:31
收到
35. 引刀一快 2017-04-11 09:24:07
個肺?
36. 歷史長河 2017-04-11 13:04:27
刀兄,雖然我唔明你講咩,不過我覺得你都幾有道理,一起研究研究!
37. 歷史長河 2017-04-18 11:15:10
刀兄,一語中的,前週CCL 果然成為低點,天意弄人啊!
38. 引刀一快 2017-04-18 18:55:04
啊,果然天意弄人啊,唔知弄咗咩人?

齊齊向神算長河san膜拜,祁得長河神力庇佑!
39. 歷史長河 2017-04-18 20:09:28
天意弄神算?
40. 引刀一快 2017-04-18 20:19:55
毛主席萬壽無疆萬萬歲,長河九千歲,請骷髏頭堡賜我力量!
41. 歷史長河 2017-04-18 22:28:37
刀兄,雖然我唔明你講咩,不過我覺得你都幾有道理,一起研究研究!
42. 引刀一快 2017-04-19 07:42:48
既然明白就OK喇。
43. 歷史長河 2017-05-05 21:07:01
刀兄,本以為中原指數連升十幾次,歷史新高破完又破,應該開次細吧,跟一班友賭CCL跌,結果又是新高,輸咗三碗魚蛋粉。天意弄人啊!哈哈

支持大灣區, 一起研究。
44. 路人xx 2017-05-05 21:43:57
從前,雲吞麵賣五毫子一碗,某君好鐘意食,日日食,有一日,雲吞麵加價到六毫子一碗,某君覺得貴,並且相信終有一日,雲吞麵會跌價,返到五毫一碗的水平,可是,事與願違,某君寫信比港督葛亮洪,提出限制雲吞麵必須加辣椒油等等措施,希望政府可以壓抑雲吞麵的價格,可能港督公事繁忙,又或者不懂得中文,一直未有回覆,此後幾十年,某君再無食雲吞麵。最近,某君看到引刀兄和浪子的文章,終於發現知音人⋯⋯  未幾,古稀之年的某君仙遊,並寄語寄望引刀等人得償所願⋯


45. 引刀一快 2017-05-05 21:56:31
長河san,你同邊個賭緊?等錢駛咩?

留返d去大灣區食燒鵝喇,呵呵。
46. 打工仔 Andy 2017-05-05 21:57:32
河兄

輸咗三碗魚蛋粉事少, ccl 仲升就事大! 哈哈!
47. 歷史長河 2017-05-05 22:00:43
打工兄,跟你比,我是淡友。不可思議!哈哈
48. 引刀一快 2017-05-05 22:07:00
咪係囉,算CCL升多兩年你都唔敢入市,繼續乾用把口開心下囉。
49. 歷史長河 2017-05-05 22:10:47
刀兄,你知我無銀,俾面了,唔好揭底。咁我替滿倉的朋友開心唔得嗎?
50. 引刀一快 2017-05-05 22:47:35
長河san

多謝先,CCL好似冇計大灣區D樓喎。
51. 歷史長河 2017-05-05 22:51:41
刀兄是話俾我知你已滿倉是嗎?收到,這就對了,恭喜恭喜。也勸一下你的朋友浪子兄吧,無謂再等下去了。80年睇波到現在已經37年了!
52. 浪子心聲 2017-05-05 23:40:11
長河小弟弟,不如勸下自己快啲買兩件納米樓,無謂再等下去了,無謂罷買,「買得一件多一件」啊!!
53. 引刀一快 2017-05-06 03:58:08
長河san

當然,滿倉大灣區。
54. 打工仔 Andy 2017-05-06 06:59:24
引刀兄早晨

我估, 終有一日内地樓價會看齊港樓, 呢個浪真係唔講得笑, 我的確認為好有机會! 
呵呵 !
55. 歷史長河 2017-05-06 09:04:08
浪子兄,我同你一樣,等咗幾十年,到今日真是連納米樓也買不起了。

不過我就願賭服輸,不會要求政府修改遊戲規則來懲罰賭贏的班友。一起研究
56. 蕭峰 2017-05-06 09:59:02
一張圖代表千言萬語!長河兄👍

我估兩條線的分別在於:ccl祇計二手,升的更癲既一手未計入。ccl成分屋苑大部分為藍籌屋苑,而呢5年升的最癲既係細價樓,未必係成份屋苑內。