痛苦难过的2020年终於离开，寄望香港人在新一年有新开始。美好的祝愿话虽如此，现实却对所有港人开了个黑色笑话。长达1年多的经济衰退、疫情梦魇挥之不去，还有社会文化的改变，都对香港造成伤害。展望今年的楼市楼价，更加难以乐观，面临四大冧市因素...
香港人必须有现实感，明白刻下的处境，尤其是国际对香港的睇法，是香港能否继续成为国际金融中心的关键。假使未来失去国金中心地位，香港经济势必萎缩，市民收入减少，薪金贴近大湾区并非危言耸听。
首先，美国於去年7月份取消香港特殊待遇地位，早前更称将以对待中国大陆的方式对待香港。此外，欧
美多国与香港停止逃犯引渡协议，意味着未来在香港犯下金融监管条例，只要逃往上述欧美国家就能逍遥法外，打击投资者对香港金融市场的信心；以上种种深层影响将在未来一年逐步浮现。届时香港地位如何比得上北京、上海、广州及深圳等四大一线城市？只能沦为二线城市，愈来愈被边缘化。
其次，除了香港自身改变外，外来的威胁亦不能忽视。无论日本东京，还是新加坡都想趁机取代香港的国金地位。日本更明言希望吸纳香港的金融人才。未来只要日本决心拆除高税收、英语普及度低等藩篱，配合吸纳香港金融人才，并非没有取而代之的机会，最起码可以分薄香港金融的市场份额。
外国想吸纳香港人才，亦带出移民潮再起的社会问题，近年愈来愈多中产人士为下一代教育问题而移民。分析指，保守估计未来数年约30万人移民，以正常一家三口、四口计算，到时有7.5万至10万个单位流出市场或租或卖，对楼价或租金造成压力。同时，社会失去一大批青壮劳动力，对香港经济发展造成恶性循环。
最后则是近忧，香港刻下失业率高企，市民收入大减，且失业仍未见顶，未来供楼更加困难。许多楼市KOL说目前低息环境，供楼相当轻松。事实是，目前楼价比10多年前飙升以倍数计，刻下买楼所借的按揭金额远高於以往，供款压力只会有增无减，又何来轻松供楼之说？
讲到尾，过去10多年楼价有升无跌的神话已在2020年终结，2021年是向下跌的转捩点。而下跌分两种，一种是1997至2003年长达6年的慢慢阴干，期间跌幅高逾6成；另一种则是高台跳水，既快且急。未来会是哪一种？
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